2011年保障房數量有望首超商品房

專題:2011年全國兩會

　　今年我國保障房數量可能將首次超過商品住房，投資高達1.3萬億元。這是住建部副部長齊驥昨天透露的消息。住建部房地産市場監管司司長沈建忠表示，租金調控應該是房價調控的一部分，各級政府有責任重視租金調控工作。

　　〖房 租〗

　　租金調控應是房價調控一部分

　　租金漲主因是供求矛盾

　　最近一段時間，部分城市房屋租金明顯上漲。住建部房地産市場監管司司長沈建忠表示，調研發現近期租金上漲有三個特點：一是主要集中在一些熱點城市、重點城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的區域，包括一些地鐵沿線和一些學區即有重點學校的周邊地區。租金漲了，對中低收入的租賃群體影響比較大。

　　沈建忠認為，租金上漲主因是供求矛盾問題。首先是季節性因素，特別是春節後，外來人員回城務工，這是租房需求集中期，也是上調租金較集中的季節。其次，目前租賃房來源分散化、個體化，沒有大型專業住房租賃企業，受房源影響比較大。第三，因通脹和加息預期，加之我國住房租售比和國際上比較起來還處在較高水平，現在一線大城市大部分達到500：1以上，理論上有上漲空間。此外，市場監管方面還有不到位的地方，法律還有一些空白，少數仲介機構、仲介人員仍有一些不良的行為。

　　房價調控也包括房租

　　沈建忠表示，租金的調控應該也是房價調控的一部分。各級政府、各個部門有責任重視這項調控工作。北京已經表態，出租房的租金政府要調控，要形成以出租房為主的住房供應體系，出租房的比例要達到60%。

　　調控要更多強調增加供應，今年大規模建公租房會解決相當一部分需求，特別是中低收入群體的需求。同時，政府對仲介哄抬租價等違規行為要嚴肅查處。

　　鼓勵企業經營出租房

　　沈建忠説，我們還要加強長效機制建設，一是正在修訂的《房地産法》，正考慮加強對租賃內容的完善和調整，特別是對租客權益給予保障，還要配合房産稅試點，在租賃的稅負方面做一些研究，基本想法就是規範，稅負要合理，徵管要嚴，要有利於出租。二是鼓勵一些企業特別是一些專業性公司做出租房業務。問題主要是中長期的融資渠道不暢，所以政府要結合當前正在開展的證券化試點、投融資試點，為中長期的融資開闢新渠道。

　　>>解讀

　　北京擬建租賃信息平臺

　　北京市房協副秘書長陳志説，北京今年開建的20萬套保障房中，有六成為租賃房，數量大幅提高，證明未來住房市場將逐步引導梯級消費的同時，也督促政府加強對住房租賃市場的管理。他認為，大量廉租房和公租房入市，政府不會交由市場管理，一定會由政府組織的仲介機構配租這些租賃房，因此對租賃市場的監管政策將逐步完善。他舉例説，在仲介人員的準入問題上，有可能建立退出機制。如果一個仲介人員出現欺詐行為，經認定後，將不能再入行工作。

　　作為房地産市場末端的房屋租賃市場目前還未受到足夠監管，如租賃行業體制、操作模式等都需完善。不過市住建委相關負責人此前也表示，隨著房屋買賣市場的管理逐步成熟，政策關注點將轉向房屋租賃市場。隨著國務院幾次調控政策的出臺及北京政策落地，針對房屋買賣市場的監管和政策制定已經基本完成。他們會更頻繁地組織北京多家大型房屋仲介進行座談，了解和討論租賃市場發展的情況，為建立統一租賃信息平臺做準備。

　　〖保障房〗

　　保障房供應量或首超商品房

　　齊驥説，去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套。今年在繼續保持商品住房足夠的開工量的同時，做加法，開工建設1000萬套保障房。如果商品住房按照去年的規模向市場提供的話，今年我國會頭一次在住房供應方面，保障類的住房超過商品住房。1000萬套保障房中有400萬套棚戶區改造，這些原來就有房住，對原有設施不全、簡陋、不安全的棚戶區進行改造，改造以後還是一戶對一戶。但是對於600萬套公租房、廉租房和經適房等，都是絕對的增量，建一套就多一套。

　　“如果往遠了講，這是我們國家住房制度的戰略思考和調整。”齊驥説，“十二五”期間我國新建各類保障性住房和棚戶區改造3600萬套，預計在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的時候，我國城鎮居民的住房結構會發生很大的變化，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。同時，“十二五”結束，不意味著我們國家保障性安居工程建設任務的結束，政府還會考慮根據屆時的城鎮化發展情況和經濟社會發展水平，通過保障性和政策性住房的供應，進一步擴大保障範圍，適當提高保障標準。這是長遠的考慮。

　　齊驥説，客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場購買和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對象也沒能力到市場上去買商品住房。正是由於考慮到這部分群體沒有能力通過市場來解決，政府才花錢建設保障房，給這些群眾提供基本住房保障。因此，大規模建設保障性安居工程是做加法，是對市場一個積極的促進。住房市場的供需矛盾將會得到大大的緩解。

　　另外，他説，2010年全國商品住房施工面積超過了30億平方米。在去年大家認為房地産市場非常火爆的情況下，全國銷售了9億多平方米的商品住宅。我們樂於見到，隨著時間的推移，會有越來越多的住房推向市場，從增加供給的方面來緩解供需矛盾。

　　>>資金

　　政府將投入5000多億元

　　根據政府工作報告，今年全國要建1000萬套保障房，所需天量資金從何而來？

　　齊驥説，住建部測算顯示，實現這一目標年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，要實現1.3萬億元的投資“應該説是完全可能的”。

　　齊驥表示，將由各級政府通過各種渠道籌集5000多億元的資金。

　　他解釋説，經適房和兩限房建設資金，主要由社會機構通過市場運作方式解決。但在建設經適房的時候，市縣政府要無償劃撥土地，這部分土地的成本沒有算到直接投資當中去，這筆錢數目不小。這樣，在1.3萬億元中有5000億元左右是通過這樣的方式解決。政府資金主要是用於廉租房和公租房建設，也包括發放廉租住房租賃補貼。今年中央代地方發行的2000億元的國債當中，地方要優先用於保障房，特別是公租房建設。

　　從社會籌集8000多億元

　　“完成今年1000萬套的任務，有8000多億元是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的。”齊驥表示，1000萬套中有400萬套左右是各類棚戶區改造，包括城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、煤礦棚戶區改造等。對於這類政府主導的棚戶區改造，各級政府都要拿出一定的補助資金，其中，今年中央將提供400億元左右。另外，棚戶區改造涉及的工業企業、工礦企業、農場、林場以及參與改造的職工，還要自籌一部分。初步估算，400萬套棚戶區改造所需要的年度投資，在5000億元左右，由工礦企業和被改造的職工籌集的，大約在3400億元左右。

　　齊驥表示，為確保資金落實，住建部還提出一系列支持政策，比如去年開始清理各地方融資平臺，保留了為支持保障性安居工程建設的融資平臺。

　　同時，政府很快會制定金融機構支持保障性安居工程建設、特別是公租房建設的中長期貸款政策。通過政府補助、注入資本金或者貼息，然後再通過商業銀行貸款，大大提高融資的能力。政府還制定了優惠政策，鼓勵和吸引企業參與公租房建設運營。

　　>>解讀

　　五成房企 兩三年內淘汰

　　“用限購政策先抑制商品住房的房價，再爭取時間來建設保障性住房的做法，這是麻醉藥的休克療法來完成房地産結構大的轉變。”地産商潘石屹認為，3600萬套保障房的供應，就如房地産市場成長的更年期一樣，整個結構都面臨著重大的調整和變化，保障房佔去了市場的一半。

　　未來中國房地産的格局和結構應該像香港和新加坡的房地産市場一樣。他認為至少有50%的房地産企業會在未來兩三年內被淘汰出局。不過淘汰掉的企業應該是實力比較差，産品與保障性住房在地理位置、産品質量和戶型上沒有太大差距的企業，以及沒有特點的房企。房地産企業生存最重要的是資金實力，資金成了房地産企業的核心競爭力。

　　城市居民89%擁有住房

　　>>現狀

　　房價問題與百姓息息相關，齊驥説：“最近我也看了國家統計局的一個抽樣調查資料，中國城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來的，是原來的私有住房；有40%多一點是計劃經濟時代建的宿舍，最後通過住房制度改革變成職工個人的房産，我們叫房改房；其他不到40%是居民通過市場購買的商品住房。”

　　齊驥説，現在面臨著一個很大問題。城鎮化過程在一定程度上是人口流動遷徙的過程，工作可以去異地，但是住房是不動産，不像換工作那麼容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的問題，使得一些新市民、新就業職工，面對很高的房價無可奈何。因此，大家就非常關注房價的問題。

　　“我認為，今年國辦1號文件當中強化地方政府穩定房價的責任，一個很重要的要求，就是各地要結合本地實際情況、經濟發展目標和居民收入水平，來制定一個使消費者買得起或者租得起房子的調控目標。我想，隨著各項政策的落實，隨著地方進一步提高認識、強化責任，這個問題會逐步得到解決。”齊驥説。

　　讓剛性需求優先買房

　　>>限購

　　針對住房“限購令”，齊驥説：“我們分析下來，購房者中有一些是屬於不合理的需求。”有的買房是為了解決自己無房住的問題，有的買房是為了改善住房條件，但還有不少買房人，既不是為了解決當前無處可住問題，也不是為了改善住房條件，可能是考慮到通脹預期，為了增值保值，使財富不縮水，還有的是想通過房地産的交易來獲利，這是當前一些不合理的住房需求。“所以目前調控的重點就是要把這些不是當下馬上需要來購買房子居住的這部分消費者往後排一排。”

　　齊驥説：“今年國辦1號文件當中規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內要限制本地居民什麼樣的條件、外地居民什麼樣的條件能購房，政策的出發點就在這兒。眼下，短時間內市場供給不能完全滿足各種需求的情況下，要把暫時有限的供給提供給那些最需要買房居住的消費者。這是政府當前調控的一個基本出發點。”

　　未穩房價將出問責制

　　>>問責

　　齊驥強調，對於穩定房價工作不力、保障性安居工程任務未完成，影響了社會穩定的地方，根據國務院要求，住建部將會同監察部等部門對這些地方的負責人進行巡查、約談，甚至問責。

　　關於如何問責，具備了什麼樣條件進行約談，到了什麼程度進行問責，溫總理的政府工作報告當中已經提到了這樣幾句話：有關部門要加快完善巡查、考評、約談和問責制度，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。住建部將按照國務院要求，來認真研究細化對各地穩定房價、推進保障性住房建設的一些細節問題。然後提出怎麼樣考評、用哪些指標來考評、到什麼樣的程度要進行約談、出現了什麼樣的問題要進行問責，並會同有關部門拿出一套具體的辦法來。

　　〖公租房〗

　　公租房租金必須政府核定

　　齊驥在發佈會上表示，今年開建的400萬套租賃房中，廉租住房160多萬套、公共租賃住房近220萬套。其中公租房建設土地和廉租房一樣須政府劃撥，租金則由政府核定。公租房租金有可能以略低於市場價格，甚至等同於市場價格，向公租房的對象來提供。但是政府對支付能力不足的個體或家庭，應提供必要的租金補貼，也可能是用人單位來提供這樣的補貼。這樣就使得不論住在什麼樣的公租房當中，保障對象的租金負擔大致相當。

　　至於建設範圍，齊驥説，去年各地共開工建設公共租賃住房40多萬套，主要集中在沿海地區用工比較集中的城市和一些內地大城市。今年近220萬套的公共租賃住房，大部分仍然集中在沿海城市和外來就業人員比較集中的省會城市和中心城市。

　　>>公租房建設模式

　　模式1 由政府出地、政府投資、政府管理。像建設廉租房一樣，由政府無償劃撥土地，由政府融資建設。

　　模式2 政府可以劃撥土地，吸引社會機構來參與建設，即政府出地，企業出錢。通過這種模式建設一大批公租房，特別是在用工集中的開發區、産業園區以及一些用工比較集中的大企業。

　　模式3 政府拿出部分土地，讓各類企業和機構通過市場方式取得，然後自己去建設公租房，並擁有所有權。但供應對象須由政府核定。

　　〖觀 察〗

　　樓市未“退燒”還要“加減法”

　　新一輪樓市調控重拳出擊，“限購、限貸”緊鑼密鼓出臺，保障房建設全面加速，政府打出樓市“加減法”政策組合拳。但目前仍需多方發力破解政策執行瓶頸，有效執行調控措施，引導房地産業回歸理性。

　　北京等11城市房價仍微漲

　　昨天，中國指數研究院的數據顯示，在國八條頒布實施一個多月後，北京、深圳、廣州等11城市的二手房價仍在上漲，漲幅在1.2%~3.3%。

　　11個城市指數環比仍上漲，但漲幅小幅收窄，成交量環比明顯減少。在11個城市中，深圳、廣州的漲幅最高，環比漲幅分別為：深圳3.22%、廣州3.05%；北京、重慶和成都的漲幅超過2%；天津、上海、武漢、蘇州和南京的漲幅在1%~2%。杭州的漲幅連續兩個月均為最低，本月環比漲幅僅為0.72%。各市場主體對市場走勢判斷日趨理性，雖然成交意願減弱，但價格仍然堅挺。

　　成交量方面，11個城市的成交量環比均大幅減少，其中有5個城市的成交量環比減少超過60%，分別是武漢、上海、深圳、北京和廣州。成都和南京的成交量也減少超過一半，分別減少53.18%和58.42%。僅天津和蘇州的成交量減幅在20%~30%，相對較少。

　　要見效需破解政策執行瓶頸

　　樓市調控何時見效，不少人將希望寄託在保障房建設上。不過有業內人士表示，保障房建設大部分資金缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發債來完成，資金瓶頸仍然存在。同時，“限購、限貸”很有可能阻礙有著正常需求的人群。

　　如何破解樓市調控中的這些瓶頸？中國（海南）改革發展研究院副研究員夏鋒認為，住房供應的“加法”需要強調效益和效果，嚴格控制各類保障性住房的面積標準，使盡可能多的家庭能夠儘早享受到實惠。同時限制購房的“減法”要儘量減少對有正常需求的人群産生的副作用。只有調控措施常態化，改變公眾“調控之後必放鬆”的預期，才能平衡房地産市場。

　　〖議 房〗

　　傅企平 人大代表

　　建直補換租流轉新機制

　　全國人大代表、浙江奉化滕頭村黨委書記傅企平説，目前我國兩限房的配售主要依賴於政府計劃和行政權力，基本上難以進入市場流轉，申請人的選擇權十分有限，難以滿足申請家庭生産生活的流動性需求，居住地距離工作場所較遠，增加家庭的交通成本。而且，計劃性配置模式和缺乏有效的流轉模式，導致城市人流量和車流量的無謂增多，增加了城市交通系統的壓力。

　　傅企平建議，有關部門應研究用貨幣直補替代實物性補貼，可以根據不同城市商品房價格與兩限房的差價對取得保障資格的家庭進行貨幣直補，從而使得他們能夠在市場上進行自由選擇。對於已經按照搖號配置模式入住了的家庭，允許他們相互之間進行換租或者交換房屋居住，藉以解決兩限房的配售和申請家庭成員工作變換之間的矛盾。

　　李德水 政協委員

　　只漲不跌

　　提法不對

　　過去兩年中國房地産市場“高燒”讓很多人認為中國樓市“只漲不跌”。“房價只漲不跌的提法是不對的。”對於這種看法，曾經擔任過國家統計局局長的全國政協委員李德水旗幟鮮明地反對，“任何商品其價格大大超過實際價值就會形成泡沫。目前我國房價過高，必須加以控制，日本、美國這樣市場經濟高度成熟的國家都在房地産問題上摔了大跟頭，我們決不能犯它們這種錯誤。”

　　在李德水委員看來，要想解決中國的房地産問題，首先必須明確中國房地産行業發展的目標。“十七大提出要‘住有所居’，並不是‘居者有其屋’。”李德水委員説，過度追求對房屋的所有權，對於現在的中國不僅不現實，而且有風險。完善房屋租賃體系建設，推出公租房等形式的保障性住房，建立多層次的住房保障體系才是中國房地産問題的解決之道。

　　文/本報記者 翟烜 綜合新華社 圖/本報記者 張沫