北京二手房交易多為陰陽合同 一年避稅可達百億

    北京晚報訊 季女士以房屋價格94萬餘元、附屬設施及裝修230萬餘元的價格，簽約將房子賣給姚女士，姚女士繳納了4萬餘元稅費。事後，季女士稱裝修費僅數萬元，其餘交易款涉嫌逃稅，擔心受牽連，起訴姚女士請求撤銷合同。這又是一起“陰陽合同”引起的官司。

    儘管新出臺的“京十五條”給出明確信號：有關部門根據市場情況，會及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”産生的稅收漏洞，但一份份“陰陽合同”還在繼續簽著，並無收斂跡象。

    昨天，仲介客服安先生，同時也是“陰陽合同”的受害者，向記者分析了這種“頑疾”的種種隱患，也透露了它久治不愈的深層原因。

    人人知道的秘密

    二手房七八成是陰陽合同

    “陰陽合同”具體是從哪年開始出現的，安先生沒仔細地探究過，從他2007年進入公司起，就有這種現象，而且因為普遍存在，在仲介行業早已是公開的秘密。

    何為“陰陽合同”？就是同樣的一套房子，房主、仲介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價；然後再向建委、稅務等政府部門提交一份陽合同，這個價格往往都低於實際成交價，這麼做的目的只有一個，就是為了避稅。

    “二手房市場是完全的賣方市場，房主一般不承擔仲介費、稅費等費用，這些費用均由買家在房價之外額外承擔，包括本該由房主承擔的營業稅、個稅，負擔很重。這幾年，房價上漲又快，買家就希望少繳些稅，傾向於簽陰陽合同；房主呢，對自己又沒什麼損失，就‘睜一隻眼閉一隻眼’默認了；仲介呢，有生意上門，哪家仲介公司都不會説不的，而且有些仲介為了促進成交，還主動為之，陰陽合同就蔓延開了。”安先生分析説。

    目前，陰陽合同佔所有二手房成交的比例，各仲介説法不一，有仲介給出的數字是70%，有仲介給出的是80%，還有更高的，給出了90%的數字。

    “隨便去問一家仲介，都會告訴你可以操作‘陰陽合同’。”安先生説。昨天下午，記者致電多家仲介，果然均稱“沒問題”，並表示操作很簡單。

    就是這樣一種人人皆知、操作簡單的運作，身為從業者的安先生卻栽了。2009年4月，安先生看中了西南二環一套128平方米的三居室，總價160萬元，按他的預算，首付40萬元，剩餘120萬元申請銀行貸款。但當時這套房子的房主購房未滿兩年，按規定，需要繳納房款差額的5.5%作為營業稅，即5萬元左右，還要繳納契稅、個稅等約10萬元。安先生覺得有點兒捨不得。在得到房主同意後，三方私下簽一份明確實際成交價的陰合同後，還簽了一份陽合同。在這份陽合同中，房屋售價僅為60萬元，比當初房主買房時還低了10萬元，其他為裝修款，以達到避稅的目的。讓安先生沒想到的是，在雙方簽訂合同後短短10天，這套房子報價就漲到了180萬元，而且還有上升勢頭，房主就不想賣房子了，以合同有逃稅風險為由，起訴到法院，要求解除合同，最終法院判房主勝訴。

    為了這場官司，安先生折騰了近一年，房子沒買成，還耽誤了他買其他房子的機會，雞飛蛋打。

    風險買房人承擔

    每年都有幾百人雞飛蛋打

    有了這次經歷，安先生對“陰陽合同”是深惡痛絕。他對記者説：“據我了解到的北京法院系統的統計數字，每年都有幾百個像我一樣的倒楣蛋‘誕生’，都是由於陰陽合同的氾濫造成的。”

    除了個人的損失，國家也有很大損失。安先生給記者粗算了一筆賬。去年，北京二手房成交共19.65萬套，以保守的陰陽合同佔70%的比例算，就有13萬套。目前，北京每套房的實際平均價超過了200萬元，平均稅率在5%以上，都取下限，這部分成交房源的稅收就應在130億元。而去年每套房的平均網簽價只有60萬元，按此計算，稅收僅為39億元，算下來，總避稅額達到93億元。

    “這還都是按保守數字算的，實際避稅額可能還要高於這個數字。比如去年我們公司成交的一套房，實際成交1000多萬元，合同是按100多萬元做的，整整差了10倍，單這一筆，就避稅幾十萬元。”

    作為樓市調控依據的統計數據，也因陰陽合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊通報的二手商品住宅均價和仲介向媒體通報的價格相差甚遠。對此，市統計局解釋稱，數據“打架”，最主要的原因是“陰陽合同”的存在。一些房地産仲介公司提供給統計部門的數據中，實際交易價格較高，但做合同時故意把價格做得較低，導致官方數據與實際價格存在偏差。為此，統計部門還專門加大了對房屋銷售仲介上報數據報表的抽查力度，明確對於虛報和瞞報房屋銷售價格的房屋銷售者，一經查實，將依據《統計法》對造假者進行嚴厲處罰，最高處罰20萬元。

    監管光説不練

    憑常識就能看出來 但很少有人過問

    對於陰陽合同造成的不良後果，監管部門並非不知曉，除了統計部門宣稱的“20萬元”處罰措施，北京市住建委曾多次發佈過消費警示，提示交易雙方應拒絕簽訂陰陽合同；稅務部門也明示過，偷稅漏稅的行為一旦被發現，納稅人將受到稅務部門的處罰；北京銀監局也出臺過治理陰陽合同的相關規定……

    事實證明，這些警示、措施，多數收效甚微。相對來講，2009年9月北京銀監局下發的《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》效果算比較好的。《通知》要求，自當月起,銀行必須使用被房屋管理、稅務等政府有關主管部門認可的網簽合同作為審批必要依據,並必須按照網簽合同正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值,發放住房貸款。新規出臺之後,如果購房人仍然選擇做低價格避稅,那麼在銀行就無法獲得足額的房貸，當時，貸款購買二手房的陰陽合同少了，但這一有效方式，很快就被購房人以重復網簽的方式破解了。於是，陰陽合同又猖獗起來。

    於是，今年1月底，住建部、國家發改委、人保部聯合出臺的《房地産經紀管理辦法》中又強調，從4月1日起，房地産經紀如果協助簽訂“陰陽合同”騙貸逃稅，最高將被處以停業整頓的行政處罰。離4月1日還有一個月，這個規定還未執行，效果也不得而知。

    “根據我以往的經驗，我對這個新政的實際效果不看好。為什麼呢？我認為，現在缺的不是‘政策’，是‘執行’。以正在打官司的季女士的房子為例，房屋價格94萬餘元、附屬設施及裝修230萬餘元，如果説相關部門在網簽、納稅、過戶環節，看不出這個合同有問題，這恐怕沒人相信。所以，相關部門只要加大監管，就能避免陰陽合同的大量存在。”在安先生看來，工作人員憑常識就應該能判斷出來一些網簽價格做低了，但事實上，很少有人對此過問，大家都是“睜一隻眼閉一隻眼”，問題就在“閉著的那只眼睛中”混過去了。

    破題其實簡單

    提高最低指導價

    陰陽合同能根除

    對於監管部門，查出陰陽合同並沒有什麼技術上的難度，為什麼會常年“熟視無睹”呢？對這個問題，安先生和其他仲介在提到政府部門監管不力的同時，更多地提到了更核心的“交易指導價”問題。“現在能夠做低網簽價，主要是因為二手房交易指導價格自2006年出臺以來，沒有隨房價的變動而調整。這個價格是監管部門允許的最低網簽價，但和目前的市場價格相差很遠，為陰陽合同的生存提供了空間。如果這個價格提高到和市場接近的水平，政府部門根本用不著查，陰陽合同就能根除。”安先生説。

    據了解，北京市二手房交易指導價格是指房屋交易的最低計稅價格，涉及到個人所得稅、契稅、營業稅、土地增值稅等多項稅種，2006年由相關部門根據房屋所在地址、房屋種類、房屋年齡等各項系數綜合製定得出的。當時相關部門稱會對該價格不定期進行調整。然而，儘管近些年北京市房價節節攀升，二手房交易指導價卻並未隨之變動。導致目前現實成交價達到了二手房交易指導價的3至4倍。記者昨天在北京市房地産仲介行業協會網的網上簽約欄目中看到，三環周邊，單價不到1萬元的成交比比皆是。“為了避稅，我們為客戶建議的網簽價都是緊貼二手房交易指導價做的。只要高於最低指導價，網簽、納稅就沒人管。”一位仲介經紀人向記者介紹説。

    “這麼多年，二手房交易指導價沒調的原因，應該與基準地價沒調有關。”本市一家大型仲介機構的負責人分析。據他介紹，二手房交易指導價是與基準地價挂鉤的，基準地價涉及拆遷等問題，調起來沒那麼容易。但在2009年底，市國土局舉行更新基準地價的聽證會，傳出了要調整的信息，如果調整了，也將為二手房交易指導價的調整提供依據。“新落地的‘京十五條’不是也提到了嘛，財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況，會及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞‘陰陽合同’産生的稅收漏洞。如果這個政策出臺了，陰陽合同就‘無處可躲’了。”

    按照仲介公司的判斷，如果二手房交易指導價上調到市場價水平，不僅“陰陽合同”杜絕了，統計部門的信息更準了，大幅提高的營業稅、個稅、契稅還能夠直接抑制部分購房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房價格也有望出現下調。