11月10大城市9個房價在上漲 僅有南京降價0.07%

　　為什麼只有南京下降了？

　　十大城市中，為何唯獨南京11月的房價下跌了0.07%呢？記者昨日就此採訪了幾位業內人士。

　　上海同策房地産南京分公司市場總監楊銳認為，11月南京房價小降，很重要的一點是受蘇寧睿城降價的影響，不少樓盤都開出了優惠的折扣方案，而逆勢上漲的除了極個別江北樓盤外，寥寥無幾。另一方面，11月南京的推盤量相比之前有所下降，而且推房量較大的板塊都集中在江寧和江北等房價相對較低的區域，城中、河西等上市房源比重則較小，“這兩種因素同時作用，使得南京11月的房價沒有走高。”

　　不過，不少業內人士也表示，單月的統計具有一定的偶然性，並不能説明南京樓市就此進入拐點。

　　張 遙

　　一個激動人心的預測

　　半個月前，中國人民大學經濟學院發佈了一年一度的《中國宏觀經濟分析與預測報告》。報告預測，2011年上半年，全國的房地産企業資金鏈將出現嚴重問題，房産價格將出現近20%的下滑，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點。

　　南京明年三四月房價降20%？

　　地價説

　　幾乎不可能 地價撐著呢

　　昨天，在記者採訪了多位南京樓市專家後，大部分人的判斷恐怕要令買房人失望了：“目前地價難以"支撐"房價大降20%”。為什麼這麼説呢？記者選取了南京河西、江寧與江北三大板塊，明年可能上市的純住宅用地，追根究底地算了一筆賬

　　河西板塊：降20%就是單價1萬3，能嗎？

　　以金基月安街地塊為例。去年10月20日，南京金基通産置業在中冶、保利、融僑等多家房企的瘋搶之下，在河西月安街以北、蒼山路以西拿下了一幅純住宅地塊，地塊面積為4.1萬平方米，容積率2.3，4.2億元的出讓底價被抬高到7.8億元，樓面地價折合每平方米8212元。

　　記者從開發商處了解到，該地塊今年5月份正式動工建設，樓盤名稱暫時以“金基通産G51”代替，擬建7幢高層建築，但具體的建設方案以及銷售時間，均未最終確定。南京福舍投資顧問有限公司總經理史東説，目前河西板塊的住宅地塊樓面地價都在每平方米7000元以上，8212元的價格雖然有點貴，但也不太“離譜”，照此價格推算的話，加上建安成本、相關稅費、營銷費用等等，其成本價應該在1.3萬左右，而實際售價可能高達每平方米1.6萬到2萬之間。

　　“目前河西的房價水平已經維持在1.6萬到1.8萬左右，如果按照降價20%推算，這幅地塊降到1.3萬開盤，這是根本不可能的，能維持在現有價格線上就已經很不錯了，不排除還會高開。”

　　江寧板塊：1萬還差不多，降20%，能嗎？

　　今年2月9日，位於江寧九龍湖的一幅住宅地塊被雅居樂地産以10.05億拍得，樓面地價高達每平方米4407元，創下了當時江寧地價的新高。公開資料顯示，該地塊將會建設部分大戶型的豪宅。目前江寧房價在每平方米9000元到1.2萬左右，估計雅居樂九龍湖地塊的售價肯定不止這個數。

　　“照樓面地價推算，開發商賣到1萬以上才有利潤，如果打造高端豪宅的話，定價就與成本基本無關了。”史東表示，根據搜房網最近公佈的一份統計數據顯示，江寧今年成交的地塊中，樓面地價平均為3500元，如果扣除一些特別偏遠地段的超低地塊，江寧的樓面地價應該在4200元左右。也就是説，未來房價在1萬是相對合理的，指望降價超過20%，幾乎沒有可能。

　　江北板塊：房價8000地價7800，能降嗎？

　　10月29日，同樣是雅居樂地産，以每平方米7813元的樓面地價拿下江北過江隧道出口處的一幅住宅土地，而相鄰樓盤江佑鉑庭前不久剛剛售出的房源均價也只在每平方米8000元左右。

　　這一“仗”不僅打得業內人士目瞪口呆，也徹底拉高了整個江北板塊的平均地價。

　　據搜房網數據監控中心的統計，2008年江北住宅地塊的平均樓面地價僅為每平方米801元，去年漲到了1825元，漲幅為128%，而今年由於地王的出現，平均樓面地價猛漲至4208元，達到131%。

　　南京東凱置地總經理包天雷表示，地價漲幅太高顯然會影響到今後的房價。受其影響，今後江北房價下探的幅度並不大，除非開發商因自身原因需要加速回款，否則樓盤不會輕易降價，而上漲的空間目前也無法預測。

　　馬祚波

　　政策説

　　不是沒可能 但要看政策

　　南京工業大學天誠不動産研究所副所長吳翔華則認為，降20%不是不可能。他表示，隨著元旦之後銀行開放辦理貸款，樓市很可能將先出現一段時間的反彈。但宏觀調控的總趨勢是進一步加息和收緊貸款，因此部分開發商的資金壓力將越來越大。這會造成樓市進入“陰跌”，也就是開始持續的小幅下挫。

　　至於跌倒什麼程度，吳翔華認為20%並非沒有可能，但這要看收緊的貨幣政策能夠堅持多久。“綜合來看，明年上半年下跌的幾率居多，而下半年則有反彈的可能。不過，暴跌的可能性非常小。”

　　張 遙