北京二套房貸款標準落地 基本不會影響購房計劃

　　本報訊 根據2009年北京城鎮居民人均住宅面積，從昨天起，本市現有住房人均建築面積低於（含）28.81平米的家庭購買二套房，公積金貸款首付提至50%，利率從原來的4.05%提高到4.455%，即基準利率的1.1倍；購房人如現有人均住房建築面積高於28.81平米或二套房為別墅、公寓的，以及三套房全部停貸。昨天，北京住房公積金管理中心出臺新規，自昨天（含）起對北京住房公積金管理中心新受理的住房公積金個人貸款業務進行政策調整，收緊二套房公積金貸款。

　　此次調整明顯提高了公積金貸款門檻，根據新政策，三口之家如果住房面積超過86.43平米，如購買第二套住房將不能獲得公積金貸款。而使用公積金貸款購買首套住房的，套型建築面積在90平米（含）以下的，首付款比例不得低於20%；套型建築面積在90平米以上的，首付款比例不得低於30%。同時，取消“購買套型建築面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款首付10％”的現行做法。

　　新政策強調，所購房屋為第二套住房的個人貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，不得向購買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的借款人發放個人貸款，嚴禁使用公積金貸款進行投機性購房。市公積金中心相關負責人表示，住房公積金是專門用於繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，因此公積金個人貸款只能用於滿足繳存職工基本住房需求，支持繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房。

　　新政背景

　　二套房貸款標準終落地

　　今年11月3日，住建部、財政部、央行、銀監會聯合印發《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，使用公積金貸款購買首套住房的，將根據購房面積執行不同的首付比例；使用公積金貸款購買第二套房的，則根據現有人均面積執行首付50%，或與第三套執行相同的停貸政策，並推行多套房的差別化利率。昨天隨著北京細則的出臺，懸而未決的二套房貸款標準終於落地。

　　新政解讀

　　首套房超90平米首付三成

　　【新政】

　　申請公積金貸款購買首套自住房的，房屋套型建築面積在90平米（含）以下的，首付款比例不得低於20%；房屋套型建築面積在90平米以上的，首付款比例不得低於30%。取消之前北京執行的“購買套型建築面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款首付10%”的政策。

　　【解讀】該規定除“取消政策房貸款首付10%”外，與國家新出臺的規定相同。

　　此前，本市對公積金貸款購買政策房有優惠，即“購買套型建築面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款首付10%”。針對購房人所購限價房超出90平米一兩平米的現狀，市住房公積金管理中心規定,對於“90平米”界定的誤差率允許在3%以內，即只要購房人買到不超過92.7平米的限價房，均可按“最低首付10%”的優惠申請公積金貸款。“此次由於住建部明確要求公積金貸款首付比例不得低於20%，因此北京決定取消這一做法。”市住房公積金管理中心負責人説。

　　取消這一優惠後，如市民申請公積金貸款購買一套90平米、總價70萬元的限價房，其首付款將變為14萬元，而原來只需要7萬元。

　　首套房人居28.81平米為限

　　【新政】

　　參考《北京市2009年國民經濟和社會發展統計公報》公佈的2009年北京市城鎮居民人均住宅面積為28.81平米，作為二套房貸款人均面積的認定標準。即目前第二套住房的個人貸款發放對象僅限于現有人均住房建築面積低於28.81平米（不含）的繳存職工家庭，其家庭成員包括申請人、配偶及未成年子女。

　　【解讀】“也就是説，一家三口的現住房面積為86.43平米的（包含），可申請公積金貸款購房。”這位負責人説，該標準還同時執行“認房又認貸”的標準。也就是説，家中現有住房面積符合標準，但家庭成員有過購房或貸款購房記錄的，無論已購房屋是否已經出售，或房屋貸款還清與否，都不能被認定為二次套房範圍，也不能再獲得公積金貸款。

　　此外，這一標準是動態的，未來如果本市人均住宅面積發生變化，該標准將進行調整。

　　二套房為公寓禁貸公積金

　　【新政】

　　購買二套房申請使用公積金貸款的，明確所購房屋貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，不得向購買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的借款人發放個人貸款。

　　【解讀】 此前，在房地産新政提出自住、改善性住房概念以來，何為自住和改善性住房一直不明確， 業內多以房屋面積的大小加以區分，這次將公寓、別墅列為非自住、改善範圍，也是首次以房屋類型區分自住、改善的範圍。

　　二套房首付五成利率1.1倍

　　【新政】

　　所購房屋為第二套住房的公積金個人貸款首付款比例不得低於50%，個人貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。新利率政策自11月29日（含）起執行，不追溯11月29日前已受理的貸款。

　　【解讀】5月5日，北京出臺房屋新政後5天，市住房公積金管理中心跟進收緊房貸政策。當時，二套房首付比例由此前的首付四成提高至五成，同時暫停向第三套房發放貸款。此次新政再次收緊房貸政策。

　　目前公積金基準利率為4.05%，二套房利率上浮1.1倍後為4.455%。如一戶三口之家購買二套房，按照新公佈的28.81平米的人均居住面積標準，首套房面積不超過86.43平米的家庭才可以申請公積金購買第二套房，與商業貸款相比，借款人使用公積金貸款和商業貸款首付比例均為50%，以80萬元貸款額計算，借款人使用公積金貸款每月可節省月供1043.03元，節省總利息250327.58元。

　　新政影響

　　七成申請人面積符合標準

　　記者從北京仲介機構“鏈家地産”了解到，當前二手房交易中，70%的二次公積金貸款消費者首套房低於平均面積。因此目前市場上大多數二套公積金使用者不會受到此次調整的影響。但公積金貸款流程需要一定週期，公積金貸款從交易到初審一般要7個工作日，全市最近簽約的房産至少190套（按上一週成交4200套，15%使用公積金，其中30%為二次使用計算）受到此次《通知》的影響而滯留。而國管公積金以首次上報為節點，所以基本不會對最近購房者産生影響。雖然政策出臺會影響部分公積金購房者，但基本不會有客戶因此而取消購房，預計政策不會導致大量退房現象的出現。

　　最後，“鏈家地産”首席分析師張月認為，公積金差別化貸款政策的出臺主要是為了遏制一部分人群借公積金購買多套房，以及限制改善性購房者購房面積。嚴格地執行政策將會造成部分購房者被迫改變貸款方式如轉為商貸或全款購房，這樣的付款方式轉型也會使得成交週期變長從而會造成短期成交量下降。

　　記者觀察

　　公積金貸款政策印證房市沉浮

　　2008年至2010年，公積金貸款額度、首付比例、利率呈現出“V”型走勢，也印證了三年來房地産市場沉浮。

　　2007年6月20日，公積金管委會決定，自當年7月1日起，公積金貸款最高額度從40萬元調整為60萬元。而且在過了不到一年半的時間，公積金管委會決定再次調整，從2008年11月6日起貸款最高額度調至80萬元。

　　當時北京住房公積金管理中心相關負責人曾表示，調整原因是要讓購房人得到貸款的額度與每月繳存的公積金額度相對等。他舉例説，按照2008年最高繳存額2392元/月計算，個人貸款的最高額度為43萬元，按照一個家庭夫妻兩人計算，單個家庭最高貸款額為86萬元。其次，按照當時北京中等價位的房屋（1.1萬-1.2萬元/平米）、中小戶型（90平米以下）計算，購房者基本住房總房價應為99萬元至108萬元，以首付20%來計算，住房公積金最高貸款額度也應該在20萬至86萬之間，因此，不斷把最高貸款額度調高。

　　“但是當時房地産市場低迷，政府此舉就是在刺激消費。”業內人士認為，當時公積金貸款利率也同時頻繁下調，年內數次調息後，公積金5年期以下的貸款利息已降了1.44%，5年期以上貸款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之間，最終至歷史最低點。但房地産市場起色並不明顯，直至2009年4月開始，在包括公積金貸款在內的低利率的刺激下，房地産市場突然火爆，房價迅速上漲。2010年5月，北京推出限購政策，房地産市場勢頭才趨緩。同時，加息、提高首付比例的政策接連推出，以遏制過高的房價。

　　“可以説公積金政策的調整路線，就是房地産市場三年來的走勢。”一位業內人士説。

　　>>鏈結2008年和2010年公積金貸款政策變化

　　2008年9月16日起，1至5年的公積金貸款利率由原先的4.77%下調至4.59%，5至30年貸款利率由原先的5.22%下調至5.13%。

　　2008年10月27日，公積金貸款利率再次下調0.27個百分點，其中5年期以上貸款利率下降至4.59%。

　　2008年11月27日，5年以下（含）公積金貸款利率將從4.05%下調到3.51%；5年以上貸款利率從4.59%降至4.05%。

　　2008年12月25日，5年以下(含)公積金貸款利率將從3.51%下調至3.33%。5年以上貸款利率從4.05%降至3.87%。年內數次調息後，公積金5年期以下的貸款利息已降了1.44%，5年期以上貸款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之間。

　　2010年3月1日起，“二套房”公積金貸款首付款比例不得低於40%。

　　2010年5月5日，二套房首付比例提高至五成，暫停向第三套房發放貸款。

　　2010年10月21日，貸款利率5年期以下(含5年)上調0.17個百分點至3.50%，5年期以上上調0.18個百分點至4.05%。

　　2010年11月3日，二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

　　作者：翟烜 高晨