公積金貸款叫停投機性購房 超90平第一套房首付三成

　　本報訊 房貸市場上唯一僅存的公積金首套貸款首付兩成、購房無差別化利率的利好閘門，終於也漸漸收緊了。昨日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會四部委聯合印發了《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，表示嚴禁使用公積金貸款進行投機性購房。不僅明確將90平方米以上首套房的首付比例提高至三成，還首次對改善性需求設限，僅對現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭購買第二套普通自住房發放公積金貸款，且貸款利率提高至1.1倍。

　　投機性購房嚴禁公積金貸款

　　在《通知》的開篇中就指出，根據《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用於繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。但各地政策執行情況差異很大，特別是部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，並非完全用於自住，不符合《條例》規定，影響住房公積金髮揮互助作用和制度公平。為此，《通知》規定：住房公積金個人住房貸款只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

　　首付三成還款最多增8萬

　　對於公積金貸款購買首套普通自住房，《通知》中也以建築面積達90平方米為界，在首付成數上給予了不同限定。其中，套型建築面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低於20%；套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%。

　　記者以公積金最高貸款額80萬元計算，首付增加到三成後，意味著購房人最多得多支付8萬元。不過，“鏈家地産”首席分析師張月表示，由於最高貸款額的限制，使用公積金購房的多為中低端消費者，平均購房總價在170萬左右，且首付成數多在三成以上，所以購買90平方米以上戶型而且能單獨使用公積金貸款的情況並不是很多。

　　二套房利率提至1.1倍

　　首套房和二套房無差別化利率，是公積金貸款此前對於改善性需求最大的利好。但在最新的《通知》中，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

　　“根據之前‘認房又認貸’的標準，公積金購買二套房並無居住面積的設定，一般用公積金做二套房貸的基本都是改善型的需求，有一小部分的投資者，這一比例大約佔到整體使用公積金貸款比例的四成左右，換句話説，本次調整將影響四成公積金的使用者。”“偉嘉安捷”分析師吳昊給記者算了一筆賬，以公積金貸款80萬元為例，如果貸款週期為20年，在實行1.1倍利率前，購房者每月還款4868.9元，實行1.1倍利率後，每月還款5041.8元，月供增加約172元。“但相比于商業貸款的1.1倍利率，兩者還存在2.299%的利率差，同樣80萬元的貸款，商業貸款的月供額要多出1041.11元，公積金貸款的優勢依然明顯。”

　　改善型界定存難點

　　“但這次調整有一個最大的執行難題，就是對這個改善型如何界定？會不會將改善型誤判成投資客，不給予貸款？”張月認為，當前審核人均住房建築面積及貸款是否用於購買改善居住條件的普通自住房，尚存難度。以北京為例，根據2007年統計局公佈的人均27.07平方米的標準，一戶三口之家需滿足家庭名下現有唯一一套住房且建築面積低於81.21平方米，才可以使用公積金貸款購買第二套房。但這就需要公積金管理中心與地稅相關部門系統對接，查明公積金申請人的首套住房情況，才有可能實現審核其原住房人均住房建築面積。