我國多次樓市調控被指收效甚微 新政遭遇執行難

　　多次調控叫好不叫座

　　房産新政遭遇執行難

　　《中國經濟週刊》見習記者 劉德炳|北京報道

　　儘管時下秋意綿綿，但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。

　　9月29日，國家多部門聯手推出了信貸、稅收、市場監管等多項房地産調控措施，如：暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等。

　　從具體措施和傾向性來看，張文元打心眼裏為這些政策叫好，但與此同時他也有個憂慮：近年來相關部門多次出臺措施以勒住“高房價”這匹脫韁的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出臺的號稱史上最嚴厲的調控政策執行近半年來，全國房價依然以巋然不動的姿態繼續在高位運行。這一次，會不會也是這樣呢？

　　對此，多位專家認為，本輪調控政策很好，但下層執行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調控無力的重要原因。

　　多家開發商喊“狼來了”

　　這一步棋大大超出了許多業內人士的猜測。繼今年4月17日後，不到半年的時間，業內人士眼中的“二次調控”就靴子落地，這一時間點比不少業內人士預測的提前了至少半個月。

　　對此，國家有關部委表示，這是為了落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，鞏固房地産市場調控成果。

　　但鞏固的含義頗令市場各方有些費解。

　　事實上，在9月份，全國房地産市場如南京、上海等地地王頻出，北、上、廣、深等多個城市成交火熱，房價並未出現鬆動跡象。

　　“一般量在價先，成交量走低，房價才可能下降；反之，成交量的迅猛增長有可能引發房價進一步攀升，因此此時多部門出臺調控措施，對於打擊房價過快增長，其影響將是非常大的。”華業地産副總裁陳雲峰表示。

　　慢城別墅營銷總監曹鋒傑認為，在“417”調控之後，隨著各種政策的打壓，開發商的資金鏈普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風險，政策效果初步顯現。但金九月的到來，成交量上升又讓開發商整體賺得盆滿缽滿。其實，4月出臺的史上最嚴厲的房産調控之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內抗衡政策的風險。因此，如果二次調控是在10月份中下旬出臺，開發商又將迎來成交旺季，屆時開發商的資金量將更加充足，那本輪調控將遭遇到更大的阻力。

　　各大公司剛剛公佈的數據顯示，9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地産的認購額均歷史性地突破了100億元，而金地集團9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個月的銷售額總和。

　　不過萬科北京公司營銷總監肖勁則表示，“929”調控政策是對“417”房産新政的深入落實，這體現了決策層堅決打擊房價過快上漲的決心，將對市場預期和成交量産生較大的打擊。據悉，北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長陽半島項目，最終將定價下調至15100元/平方米。

　　儘管一位在SOHO建設領域有名的開發商公開喊狼來了，但各地的反應，卻漲跌不一。“十一”期間，對全國樓市具有風向標指示意義的北京、上海成交環比大幅下跌，而深圳卻環比大增。

　　從節後的市場來看，多地成交正小幅恢復，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

　　中國指數研究院的一位專家指出，結合庫存和市場需求而言，北京單日期房住宅成交達到300套就意味著北京成交比較活躍，不過他也指出，政策顯現效應尚待時日。

　　首付提高影響最大？

　　“從9月底出臺的政策來看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低於30%”，易居(北京)地産研究所副所長牟增斌表示，“這將極大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策最容易執行到位。”

　　記者就此向工、農、中、建四大國有商業銀行求證，中國農業銀行北京朝陽支行、中國工商銀行北京朝陽支行、中國銀行北京海淀支行、中國建設銀行北京海淀支行均表示，從9月底政策下達以來就開始執行首套房商貸首付不低於30%的政策。

　　不過在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國農業銀行北京朝陽支行工作人員表示，對於首付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8折優惠。而中國工商銀行北京朝陽支行工作人員則表示，對於首付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8.5折優惠。

　　曹鋒傑認為，事實上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成後，資金的杠桿作用就減小了，以前用一倍的資金可以撬動銀行4倍的資金量，現在則只能撬動銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時風險增大了，因此能制約部分投資需求。

　　甚至有業內人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房現象將會明顯增多。如9月初北京大興某樓盤一度出現了10多套退房，該樓盤負責人表示，4月份出臺的二套房首付提高後，部分買房人首付款不夠，因此只能退房。

　　不過中國銀行海淀支行的工作人員對此給予了否定，據其介紹，在調控中銀行一直堅持區別對待，在政策出臺之前的房貸是按之前的政策操作，“929”後按揭貸款首套房是按30%的政策執行。而退房就意味著首先必須簽約，即先要簽訂購房合同和貸款合同，已經簽訂的合同不會突然改變，因此退房與首付提高無關。

　　曹鋒傑指出，首付提高其實是意味著樓市預期的改變，直接地説，就是預計有更少的人買房了，而相配套的系列政策都能對市場預期起到一定的作用。

　　不過，牟增斌認為，“929”調控政策的出臺對樓市具有較大的抑製作用，但除了比較容易執行的信貸政策之外，其中很多政策過去也一直在強調，從以往的走勢來看，關鍵是下層在執行中走樣或者因各種原因未能執行，大大影響了調控效果。

　　三部門嚴申問責制確保執行力

　　牟增斌指出，“929”調控提出，加強對土地增值稅徵管情況的監督和檢查，打擊囤地捂盤等，這些政策如果展開，有可能改變中國房地産行業的暴利模式。

　　不過據記者走訪，目前這一政策仍有待進一步實施，其中如北京、上海等地仍有許多樓盤房價比緊緊相鄰的周邊項目高出3萬元/平方米左右，但面對購房人的質疑時，這些樓盤總能從地段、産品等各方面做出解釋。

　　9月26日，國土部、住房和城鄉建設部聯合下發通知，企業違約開發土地、因自身原因閒置土地一年的，都將禁止競買土地資格。

　　9月30日，北京市有關部門發出通知，恢復北京啟夏房地産開發有限公司及其原股東盈科集團等土地市場交易資格。

　　事實上，就在今年3月11日，由於閒置土地，北京市國土局暫停了北京啟夏房地産開發有限公司的土地交易資格，並對其處以罰款。而現在僅僅不到半年的時間，北京啟夏房地産開發有限公司的拿地資格又再次激活。

　　“同上述政策一樣，房産稅也將對房價過快上漲起到一定的抑製作用，”牟增斌表示，但要保證房地産市場持續健康發展，最關鍵的就在於執行。

　　不過，這一局面正在改觀。

　　財政部、國稅總局有關負責人日前表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房産稅，積累經驗後逐步擴大到全國。

　　另外，住房和城鄉建設部、國土資源部和監察部近日聯合發文要求，各地要立即研究制定貫徹落實新“國十條”實施細則。住建部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　截至目前，據調查，深圳、上海、廈門、江蘇等省市正逐步出臺相關調控政策，多省市正密切跟進。