今年前三季30個城市賣地收入增長近七成 多拳齊出控樓市

    土地出讓金累計接近9000億元 大型房企拿地熱情不減

    今年前三季度全國土地市場相當火爆，30個納入統計的城市賣地收入同比增長近七成，然而從供地面積來看，不少城市目前仍遠未完成計劃。

    對房地産行業來説，今年無疑是調控政策最為頻繁的一年。不過，土地市場總體依然活躍。記者獨家獲得數據顯示，2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。而且大型的標桿房企依舊不差錢，拿地熱情不減。

    記者從中國指數研究院獨家獲悉，整個1~9月份，全國土地市場表現火爆，包括廣州在內的30個城市前三個季度累計賣地8922.85億元，與去年同期的5292.48億元相比，增長了68.59%，而增幅超過100%的就有14個城市。在具體城市中，上海土地出讓收入最多，為1140.97億元，同比增長64%。

    記者發現，在這30個城市當中，二、三線城市市場的活躍指數要比一線城市高。北京和上海成交額同比增幅只有51%和64%。廣州三個季度累計土地出讓金133.22億元，同比增長31%。相反，長沙、福州等二、三線城市交投非常火爆，其中，長沙同比增幅為411%，位居增幅榜首位；福州以329%的增幅位居其次。

    值得注意的是，儘管如此，不少城市完成全年供地計劃依然有難度。中原地産數據顯示，截至9月初，北京市僅完成全年2500公頃供地計劃的26%。上海完成全年計劃的74%，廣州和深圳分別完成全年計劃的18%和33%。

      大房企拿地仍“大手筆”

    10月8日，雅戈爾、華業地産和張江高科三家公司發佈拿地公告，合計動用資金約逾57億元。上海財匯數據顯示，第三季度，除了萬科和保利地産外，23家上市房企累計發佈了42次拿地公告。業內分析認為，在三季度開發商銷售再創新高的情況下，大型房企“糧草”供應不缺乏，拿地熱情不減。

    數據顯示，三季度，開發商銷售業績再創新高，萬科累計銷售金額接近700億元，保利地産也超過400億元，前20家開發商賣房收入高達4710億元。

    業內分析認為，大開發商銷售回籠資金加快，手中“糧草”充足，拿地步伐似乎並沒有放緩。10月8日，招商地産和保利地産以10億元獲得廈門集美地塊；華業地産同日以21.94億元價格競得北京通州地塊。9月末，上海12幅土地成交金額逾200億，溢價率達50%以上。萬科僅8月份就在深圳、長沙、福州、瀋陽等地購入商品住宅用地166.5公頃，購地金額78億。

       多拳齊出控樓市

    多個部門和一些城市果斷出臺新政，顯示出政府對房地産調控目標毫不動搖的決心，也有助於緩解百姓對房價大幅反彈的憂慮，打破支撐房地産投機炒作的非理性預期

    國慶前夕，有關部委分別出臺多項措施，堅決遏制房價過快上漲，鞏固房地産市場調控成果。一些地方應聲而動，上海發佈調控細則，通過嚴格執行差別化信貸政策、在一定時期內居民家庭一戶限定新購一套商品住房等措施，抑制不合理需求。深圳、廈門等地也相繼出臺了調控新舉措。樓市“二次調控”再出重拳，政策效應在剛剛過去的“十一”長假中有所顯露，一些開發商期盼的“銀十”熱銷並沒有出現。

    自今年4月新一輪房地産調控政策實施以來，房地産市場發生了積極變化，一些大城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，投資投機性購房開始降溫。然而，進入8月份後，房地産市場有了一些新動向：超高價樓盤再現江湖，一些二、三線城市房價出現了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現排隊購房現象。針對房地産市場的新情況、新問題，政府果斷出手再推新政，表明了對房地産調控目標毫不動搖的決心，也有助於緩解百姓對房價大幅反彈的憂慮，打破支撐房地産投機炒作的非理性預期。

    新的調控政策，包括對房價過高、上漲過快的城市在一定時間內限定居民家庭購房套數，各商業銀行上調購房首付款比例，暫停發放第三套及以上住房貸款，加快推進房産稅改革試點並逐步擴大到全國等多項內容。其中最引人注目的，是對差別化住房信貸政策的進一步完善。

    比如，商業銀行對購買第三套及以上住房的居民家庭停止發放貸款，這一政策原來只是在部分房價過高、上漲過快的城市實行，現在則擴大到了全國所有地區。這樣就可以防止樓市“熱錢”在大城市找不到“出路”之後，轉而流向二、三線城市，利用金融杠桿炒高房價。一般來講，如果一個家庭已經有了兩套住房，還要購買更多的住房，那麼出於自住的“剛需”可能性很小，更多的是用來投資炒房。對於這類不合理的需求，無論是大城市還是小城市，銀行都不應該給予貸款支持。沒有了銀行信貸的杠桿效應，炒房客只能用自有資金購房，炒房的力度就會大打折扣。

    總體上看，無論是提高首付款比例，還是停止發放第三套及以上住房貸款，都意味著住房信貸的收緊。信貸作為金融杠桿，對社會購買力具有巨大的撬動作用，在滿足百姓自住需求的情況下適度收緊住房信貸，對全面控制投資投機性購房，遏制部分城市房價過高和過快上漲意義重大。

    對手中持有多套住房的炒家來説，開徵房産稅是最具威懾力的“重磅炸彈”。新政明確提出，要加快推進房産稅改革試點並逐步擴大到全國，這不僅有利於調節居民收入和財富分配，促進經濟結構調整及土地節約集約利用；徵收房産稅增加了住房持有成本，也有利於合理引導住房消費，抑制投機性購房。

    在抑制不合理購房需求的同時，切實增加住房有效供給，是保持房地産價格合理和穩定的關鍵，也是解決廣大中低收入階層住房問題的關鍵。在這方面，政府應當加快保障性住房建設，大力發展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，引導市場增加小戶型普通商品房供給，來滿足不同層次的住房需求，讓發展成果更廣泛地惠及大眾。

    昆明的空中樓閣怎樣賣出三億元

    廣告宣傳中“濱湖生態城”所在的永勝村，並沒有拆遷改造的跡象。

    五星級酒店裏的售樓處、媒體上大肆的廣告宣傳、與政府單位的“團購協議”、每平方米比周邊樓盤便宜2000元的優惠價格……昆明的“華西濱湖國際生態城”吸引了2000多個市民和40余家單位搶購，到頭來竟是一場徹頭徹尾的騙局。

    騙局如何設計，又對購房者和監管部門有著怎樣的警醒，請看本報記者調查。

    “知道被騙後，我們天天盼著能早點拿回房款，都是血汗錢啊。”10月10日，在雲南昆明做水暖生意的曹華春（化名）對記者説，語氣裏滿是焦急。

    4個月前，曹華春以每平方米4900元的價格在“華西濱湖國際生態城”訂購了一套130多平方米的住宅，並繳納了20余萬元首付款。然而，對新居充滿期待的曹家人怎麼也沒想到，説好10月開盤的房子竟是子虛烏有的“空中樓閣”。

    每平方米售價比周邊樓盤低2000元，“虛構樓盤”一時炙手可熱

    “毗鄰滇池國家旅遊度假區，江蘇華西村參與投資，每平方米售價4900元，比周邊樓盤低2000元……”今年初，昆明“華西濱湖國際生態城”成了受到昆明人熱捧的熱門樓盤。

    今年5月，從浙江來昆明做生意的陳先生在房産仲介公司“21世紀不動産”一名員工的極力推薦下，購買了一套88平方米和一套118平方米的住宅，並繳納了房款總價30%的“代建誠意金”，總計30.28萬元。

    在宣傳資料上，“濱湖生態城”位於昆明市官渡區六甲街道永勝村，為城中村改造項目，由江蘇華西村與雲南君信投資有限公司投資，昆明寧山房地産開發有限公司承建。

    “年初，君信公司找我們談過聯合開發的事，但六甲街道約14平方公里的範圍內，有10條入滇河道，屬於滇池流域重點保護治理區域，尚未納入城中村改造範圍。”六甲街道辦事處相關負責人告訴記者，“隨後幾個月，不斷有市民來電諮詢買房的事，還有人親自到村裏來看——我們感到有問題了。”

    今年3月，六甲街道辦事處與永勝社區居委會在當地媒體上做出聲明，表示有關“濱湖生態城”的房屋售賣信息“與實際情況嚴重不符……該片區城中村改造未確定任何開發企業……”

    一個月後，官渡區加快推進城中村改造辦公室也發表聲明稱，“相關的土地徵收及建設手續尚未獲得審批，任何銷售該項目商品房的行為均屬於違法行為。”

    然而，“預警”並沒有降低購房者的熱情。據初步統計，短短半年間，有40余家單位和約2000名市民被騙，涉案資金近3億元。

    “公司是虛報註冊資本成立的，樓盤項目是虛構的，戶型圖是網上下載的。”昆明市公安局經濟犯罪案件偵查支隊副支隊長、本案專案組副組長普令德説。

    普令德介紹，雲南君信投資有限公司董事長楊慶榮與其同夥租下了五星級的佳華廣場酒店一整層樓當作辦公室，又租下酒店大堂作為“濱湖生態城”的展示大廳，還專門請公司製作了樓盤的3D宣傳影像。

    “這樣檔次的售樓處在昆明房地産界應該是惟一的，看上去就很有實力的樣子。”普令德説。

    40多家單位參與團購，“團購協議”又被當作騙人幌子

    “我們也懷疑過這個樓盤有問題。”一位購房者説，公司拿不出預售許可證，但他們的解釋是正在辦理，因此每平方米才會便宜2000元。“又看到他們與一些政府單位的團購協議，我們就更吃了定心丸。”

    “楊慶榮等人把搞單位團購作為重點，親自上門賣房。很多單位想為職工謀點福利，就簽下了團購合同或意向性協議。”普令德説，據初步查實，被騙單位達40多家，涉及司法、教育、衛生等系統。

    另一方面，這些所謂的團購協議也被騙子們利用了——每當散戶有懷疑時，楊慶榮等人就拿出團購合同或協議説，“看，這麼多大單位都在買。”

    為故意製造緊張氣氛，“開發商”和仲介均聲稱，“濱湖生態城”只以團購方式銷售，個人如需購買，還需繳納幾千到幾萬元不等的轉讓費，以獲取團購單位轉讓出來的名額。結果，一時間竟出現了有人找關係買房的情況。

    “真正被騙到的還是普通市民。”普令德説，“單位的警惕性較強。比如司法系統下屬的一家單位，就把職工交的錢存到單位控制的賬戶上，承諾等‘開發商’辦齊手續、樓盤動工時再付。”而通過“轉讓”挂靠在諸多單位名下的1400多名散戶已證實被騙。

    高回扣讓房屋仲介賣力推銷，媒體報道增強了欺騙性

    幾位受騙群眾都認為，房屋仲介是整個騙局的幕後推手。

    警方調查得知，“開發商”以支付高額“佣金”等手段，利用多家房地産仲介公司瘋狂推銷。為讓仲介死心塌地為其賣房，回扣標準為每平方米數十元至數百元不等。不少仲介機構在鋪面內大肆張貼轉讓信息，還把親戚朋友都拉了進來。

    普令德説，由於購房者只在廣告或電腦上看過樓盤效果圖和戶型圖，加之“開發商”承諾的開盤時間一再推延，不少購房者曾經心生懷疑。楊慶榮等人為此聘請了測繪工人。每當有心存懷疑的購房者前往永勝村實地查看時，測繪工人就開始“工作”，隨行的仲介則指著大片大片的城中村描繪“藍圖”。

    7月27日，“濱湖生態城”在由“君信公司全程公益倡導”的“昆滇宜居地産低碳先鋒行動頒獎盛典”上，獲頒“城市低碳地産最佳實踐區”。當地一家媒體以整版篇幅對楊慶榮作了專訪報道，稱“這是一次關於‘責任’的對話”，讓此前還疑慮重重的不少購房者感覺吃到了定心丸。

    “就是被那些花裏胡哨的宣傳蒙蔽了，也沒想過要檢查開發商的證照是不是齊全。”購房者曹華春説。

    普令德認為，楊慶榮等人之所以能得逞，是利用了一部分人愛貪小便宜的心理。“按照公司宣傳，如果購房者反悔，‘開發商’在開盤後可以用每平方米7000元的價格回購。購房者一倒手就有2100元的差價，這是穩賺不賠的買賣。有購房者甚至買了10多套。”

    專家提醒，購房前一定要認真審查開發商各種證照

    目前，這起特大合同詐騙案已被昆明警方成功偵破，抓獲雲南君信投資有限公司董事長楊慶榮、昆明寧山房地産開發有限公司總經理蘇涌等16名犯罪嫌疑人，凍結涉案資金1.8億余元。

    雲南淩雲律師事務所律師李春光認為，從作案手段看，由開發商實施的房地産詐騙主要有一房多賣、虛構合同騙取貸款、虛構房源等幾種方式。其中，虛構房源案件的主要特點是：以低價出售為名實施詐騙，且“誠意金”較高；大肆虛假宣傳，搞得煞有介事。

    李春光建議，購房者在簽約前，一定要嚴謹地審查開發商的主體資格，主要查看開發商的企業法人營業執照及資質證書，查看營業執照上的經營範圍是否包括房地産開發、銷售，查驗其是否有資質開發承建出售房産；要審查開發商的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》是否齊全；注意驗證欲購的房屋是否在上述證件批准銷售的範圍內，批准銷售的項目名稱、地點、面積等是否與開發實際情況相符