國際資本加速進入中國樓市 國內房企海外融資存風險

　　這是一傢具有外資背景的地産商在福建省廈門市島內建成的一大型高檔商品房社區（9月8日攝）。近期，我國樓市又頻繁閃現境外資本的活躍蹤影。 新華社記者 來建強 攝

　　據新華社電 近期，在歐美樓市前景慘澹的預期下，我國樓市又頻繁閃現境外資本的活躍蹤影。業內人士及專家指出，現階段，房地産領域調控正處於不斷加碼的關鍵時刻，我國對或明或暗流入樓市的外資監管仍存在諸多薄弱環節，須謹防其干擾調控成效。

　　房産開發外資增幅轉正

　　9月上旬，在廈門出席第二屆中國國際地産投資交易會的部分業內人士透露，近期，國際資本大舉進入亞洲房地産市場，在我國房地産直接投資活躍。一是外資房地産企業增資明顯；二是大宗交易較頻繁。

　　據商務部統計數據顯示，從今年6月起，我國房地産開發資金來源中的外資同比增幅開始轉正，且增長迅速。僅9月份，全國完成備案的外商投資房地産企業中，增資的達43家，新設立的有31家，這些數字均大幅超出過去3年的平均水平。

　　戴德梁行中國行政總裁張國正透露，外資機構在中國內地房地産業特別是一線城市的投資正呈回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自香港和新加坡的開發商，以及高盛、瑞銀、佰士通等歐美投資者。

　　房企海外融資百餘億美元

　　業內人士分析，外資近期頻繁活動，除了預期人民幣升值和看好中國房地産投資前景以外，國內開發商大規模海外融資，導致外資“曲線”涌入。

　　據不完全統計，今年前8個月，金地集團、龍湖地産、遠洋地産等30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規模達100多億美元。

　　國內房企海外融資存風險

　　中國房地産指數研究院最新報告指出，國內房企獲取貸款難度加大，再融資全面收緊，只能加速構建多元化融資渠道，發行海外債券等成為融資選擇。

　　麥格裏銀行集團中國區一位分析人士認為，中國房企海外融資是用高額利息換取，這吞噬了企業的利潤，潛藏債務風險不容忽視。

　　■ 表現

　　1 外資房企增加直接投資

　　新加坡國有投資公司淡馬錫控股全資子公司豐樹産業，確定今年底前推出一個近10億美元的中國內地房地産基金。“這將是內地地産領域一隻規模最大的外資基金。”香港高銀國際有關負責人告訴記者，豐樹産業2005年涉足內地房地産投資，目前已在北京等一線城市至少直接投資了4處高檔商業地産。

　　此前不久，美國私募股權投資巨頭佰士通集團與香港大型地産商鷹君集團達成協定，合作開發大連一豪華酒店及高檔公寓項目。此消息被視為外資加速佈局我國房地産的見證之一。

　　2 外資大鱷頻繁接手房産大宗交易

　　“近期，外資在內地房地産市場的大宗交易也較頻繁。”香港高銀國際有關負責人透露，今年7月，摩根士丹利將位於上海陸家嘴附近的一處高檔住宅項目出售給了摩根大通，成交價折合人民幣約12億元；與此同時，雅居樂地産控股有限公司以人民幣50多億元的價格將旗下公司30%的股權轉手給了摩根士丹利。

　　3 國內房企蜂擁海外融資

　　今年來，國內房企海外融資幾成蜂擁之勢。

　　4月，金地集團與瑞銀環球資産管理集團合作發起房地産基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，恒大地産通過私募股權的方式得到了5億多美元融資，主要投資者為香港新世界發展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構；8月，碧桂園發佈公告，將針對海外市場發行4億美元的優先票據。9月28日，國內大型開發商方興地産發佈公告，公司擬發行5億美元長期次級可換股證券，發行的可換股證券本金總額最多為6億美元。

　　■ 觀點

　　“用稅收等手段調控外資投機”

　　專家認為只有加強監管外資才能鞏固調控成果

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者，外資活躍態勢，推高部分城市房價的作用恐將顯化，這不利於國內産業結構調整及發展方式轉變。只有切實加強對外資的監管力度，才能鞏固房地産調控成果。

　　景乃權認為，首先要梳理外資投資房地産政策。此前商務部發佈了《關於下放外商投資審批權限有關問題的通知》，便利外資涌入各地房地産領域，當前亟待健全地方吸引外資入房地産的規定。其次，針對外資大量進入商業地産，採用稅收、信貸等手段調控外資投機。同時，房地産政策的制定，要考慮人民幣匯率改革進程。

　　最後景乃權建議，針對目前外資流入房地産底數不清等問題，要儘快建立健全信息系統和預警預報體系，及時掌握態勢，預防外資炒作。