開發商將不能直接收預售房款 或被迫選擇降價

　　昨天，有媒體報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，記者從多個開發商及業內人士處求證到，他們確實從銀行等部門了解到此消息。其中一位業內人士透露，他在三周前已得知此消息，估計近期就會頒布實施。這位業內人士表示，該辦法一旦實施，就意味著開發商的“活錢”將變為“死錢”。為了繼續購地、蓋房，不得不加快售房速度，降價將是開發商不得不考慮的選擇之一。

　　據開發商介紹，按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法，未來北京開發商不僅將不能直接收存商品房預付款，即房地産企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶。同時，在使用商品房項目預售資金時也將受多方鉗制，用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，按基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節點申請用款。

　　其中，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》核心內容有3點。首先，今後房地産企業申報項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；其次，房地産企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶；第三，開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高於重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

　　對此，昨天記者致電相關主管部門了解情況，但均未得到有效回應。

　　-各方分析

　　中國房地産聯盟秘書長、華業地産副總經理陳雲峰説，實施該辦法的主要目的就是防止開發商攜款潛逃，保證這部分資金的安全。他説，按照此前的規定，樓盤封頂後可通過申請預售許可證提前銷售房屋，購房者無論是全款還是貸款，購房款都將進入開發商自己的賬戶，並且自由支配。而這些資金絕大多數用於購置土地、償還貸款、開發新的樓盤。因此，可以説，開發商並不是靠自己的固定資金開發房産，而是不斷地利用預售房款循環開發。其間，有可能出現拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況，因此該辦法的主要目的，也是給予房地産開發中各個環節資金的安全保證。

　　>>目的

　　辦法主要保證預付資金安全

　　“這是一次技術性調整，也正中開發商七寸。”我愛我家副總裁胡景暉説，雖然這不能視為新的一輪調控政策，但卻非常有效力。其主要原因是，這個辦法不像其它調控政策是臨時性的，這個辦法將會長期執行。而且，目前房地産市場正處在僵持階段，開發商入賬趨緊，同時，土地市場價格下降，又正是拿地的好時機。若該辦法實施，開發商希望進一步發展，就必須加快銷售速度，以求獲得可支配的資金。“那麼降價是最重要的選擇之一。”胡景暉説，這個辦法實施後，囤地、捂盤的問題也將自動解決。

　　>>影響

　　開發商將降價求資金鏈穩定

　　陳雲峰和胡景暉都承認，若長期執行該辦法，開發商的開發速度和規模可能會受到影響。特別是跨省的大型房企，目前他們的資金都是全國調配的，若被銀行監管，將影響資金的流動和調度，從而減緩不同省市、不同項目開發的時間。陳雲峰認為，這些不利的影響，將在長期作用下，轉變成總供應量的放緩。

　　而胡景暉表示，這需要開發商轉變思維，如果能掌握新規則，並加快開發速度，充分發揮效力，反而有利於提高開發週期，未來的總供應量應該不會受大的影響。

　　>>遠景

　　對長期供應量各方看法不一

　　>>背景

　　辦法已在業內流傳3年之久

　　陳雲峰説，在北京三年前就有此説法，但一直沒有執行。而且在其他省市，有的已經開始執行，所以這個辦法並不新鮮，早已被業內熟知。同時，住建部等主管部委不止一次在相關文件中提及。就在今年4月20日，住建部出臺的《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》即53號文的第九條，就明確規定：“各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。”“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。” (記者翟烜)