取消商品房預售或解決供給過剩

　　近期上海市住房保障與房屋管理局在回復上海金融學院政法學院院長薄海豹“建議上海取消預售房制度”的書面意見時透露：逐步提高商品房預售條件並最終取消預售制度是方向，但目前取消預售制度的市場條件尚不完全具備。(據《東方早報》)

　　商品房預售制度在樓市起步階段的確起到了推動開發商投資熱情的作用，但是隨著2000年以後黃金十年的開始，房地産市場投資急劇膨脹，早期開發商融資渠道大為擴寬，商品房預售制度對其緩解資金壓力的正面意義已經日趨減弱。相反，由於預售制度，開發商不斷加速擴張，一旦樓市進入冰凍冷卻期，其負債式的擴張將會給企業持續運營産生巨大的壓力。

　　目前樓市雖然尚處於“量跌價滯”的調控中期，但是如果下半年沒有明顯的政策鬆動，那麼“量價齊跌”是遲早的事情。從調控的總體趨勢來看，雖然目前世界經濟二次探底的隱憂不能完全排除，但是各國穩固財政貨幣的趨勢基本確定，二輪刺激經濟、超發貨幣的概率幾乎為零。因此政府延續2008年因次貸危機中斷的樓市調控、推動住房保障建設的趨勢幾不可擋。

　　如果商品房預售制度被逐步取消，或者開發商提高應投入資金比例，如將目前的25%提升至50%。那麼開發商勢必為了回籠資金而加快銷售速度，降價促銷也在情理之中。當然這一觀點建立的基礎是市場並不缺乏現存樓盤供給。

　　由此不難聯想到近期所披露的一些其他樓市相關新聞，如國家電網智慧電表監測表明全國有超過6540萬套以上的住房連續6個月以上讀數近零。雖然此後國家電網公開否認，但是北京聯合大學應用文理學院城市科學系張景秋和孟斌所帶領的課題組研究早已表明：北京2007年的商品房空置率已高達29%，並且近年來呈現不斷上升趨勢。此外，《羊城晚報》的調查也表明廣州地區的空置率也超過20%。按照這些調查結論，全國有數千萬套住房空置並非全無可能。

　　從宏觀調控的角度來看，城市化是房地産市場持續的主要動力。而未來10-20年間中國城市化提升的比例也不過是從目前的40%多提高到發達國家的平均水平70%左右。如果城市空置房真達6000萬套以上，能容納城鎮化人口2億多，再考慮到中國未來20年人口老齡化發展趨勢，對新房需求不斷下滑。那麼中國樓市至少已經超前發展了10年。

　　在一個以投機為主的市場中，商品房預售制度對促進流轉毫無價值，相反因為開發商自有資金需求的下降，其負債杠桿就會大大提高，繼而推高整個市場的泡沫化程度。

　　□陸志明(上海 財經評論人)