二套房貸、“新十條”等樓市調控政策出臺後，北京樓市期房和二手房的成交量都明顯受影響。北京市房地産交易管理網最新數據顯示，4月19日以來，北京共有8個項目推出新的預售房，共2377套新房上市預售，截止到昨天，2377套新房僅成交一套，其餘的2300多套房連一套預訂的也沒有。
2377套新上市期房一週內只賣出一套
昨天上午，記者跟隨買房人鄒先生來到位於海淀區北四環附近的藤花紫苑售樓處。按照北京市房地産交易管理網上顯示的信息，該樓盤新核準上市預售的30套住房4月24日拿到預售許可證，並清楚標示“4月24日開盤”，擬售均價為3.5萬元/平方米。推門進去後，不大的售樓處內非常安靜。銷售員周先生説，“還沒開始賣，這些房子都沒有預訂出去，現在價格怎麼定都不知道。”
朝陽區某知名開發商銷售負責人劉先生告訴記者，“事實上，自從4月15日二套房貸新政等一系列新政出臺後，買房的人就很少了——不僅僅是新開的樓盤，很多在售老項目也是這樣。”
北京房地産交易管理網的數據顯示：4月19日到4月26日，北京共核準8個預售許可證，共有2377套新房上市預售。截止到4月26日，8個項目、2237套可售新房，只有昌平天朗園A-12號住宅樓中房號為201的房子已“由綠轉紅”，即由“可售”變成了“已簽約”，其餘的2300多套房子都是一片“綠色”，仍處在可售狀態，連一套預訂的“粉色”也沒有。對此，昨天多位業內人士稱“並不奇怪”，認為數據基本客觀反映了當前樓市成交清淡的現實。開發商柯女士表示：“在系列調控政策出臺的背景下，最近樓市成交的現實狀況就是幾乎為零，買房人都在觀望。”買房人的想法大都是：“就現在這種政策力度，過段時間，房價即便不降，起碼也不會比現在高，等等看再説。”據記者了解，很多開發商也在觀望，賣房的積極性也不高。
開發商標價依然居高不下
採訪過程中，一個現象值得關注：即便成交如此清淡，開發商的標價並不低。北京市房地産交易網上信息顯示，上述8個推出預售新房的項目，除了11號公館和珠江摩爾公館沒有標出擬預售均價外，其餘6個項目的擬銷售均價最低的是大興綠海甜園，擬售均價2萬元/平方米，最高的是海淀區花園北路的藤花紫苑，擬售均價3.5萬元/平方米，就連位於昌平沙河鎮的天朗園售價也達2.1萬元/平方米。
就此現象，業內人士表示，開發商標價高，主要有兩個原因：一是便於銷控。根據新的預售管理規定，開發商預售範圍必須和施工許可證上的範圍一致，這使得開發商不能再像過去那樣一棟一棟賣房，而是必須一次性推出大量新房，把擬售均價提高就可防止房子一次放出、不好漲價。另一個原因是為以後留退路——“定價高，促銷、折扣才有空間”。
北京房價何時會出現回調？
由此不難看出，眼下的北京樓市，房價雖然停漲了，但降價並不容易，那麼，什麼時候北京房價會出現回調？對此，有業內人士稱，“低成交量將最終撼動房價。根據2008年樓市調控經驗，如果北京樓市長時間維持低成交量，一個月或者兩三個月後，就將有開發商因"零預售回款"壓力而降價促銷。”
來自市住建委的消息顯示，有關北京落實國務院“新十條”的細則近日就將出臺實施。業內人士認為，相比國務院“新十條”，北京細則可能會更嚴，三個月內北京樓市可能會出現轉折。
中行房貸細則仍在制定中
中行存量房客戶不會一刀切加息
本報訊 記者昨天獲悉，率先向存量房貸客戶實施新政的中行目前還在進一步研究細則。中行各地分行正在等待總行的正式通知，中行存量客戶的房貸利率目前並沒有實際變化。
中國銀行4月23日通過其官方網站宣佈，“根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”
中行的做法在房貸市場上引起強烈反響，很多老客戶甚至打算轉按揭到其他銀行。目前，建行、工行等其他銀行還沒有針對存量房貸客戶的利率調整政策出臺。
不過記者了解到，中行的這一政策不會導致所有存量客戶“被加息”。中行與客戶關於房貸利率優惠合同的約定存在三種不同的情況，該行對存量貸款利率優惠的調整並不是單方面、強制性“一刀切”。
第一種情況是，從2009年一季度開始，中行總行向各分行下發房貸合同補充協議的通知，規定房貸利率優惠期設定為2年，到期之後的利率再進行新的調整。由於該通知並非強制執行的補充條款，只有部分享受優惠房貸利率的客戶簽署了該協議。
第二種情況是，從今年1月1日開始，中行總行向各分行下發了新的房貸合同文本，裏面明確房貸利率優惠期限為2年，到期後利率再進行新的調整。
但由於各分行的進度不一致，並非所有分行都按照新合同文本簽約，因此存在有的分行還沒有執行新合同文本的情況。這兩種情況下，客戶享受優惠利率的期限為2年。
第三種情況，即2009年沒有簽補充協議、今年未按照新房貸合同文本簽約的客戶，中行將按照具體簽約房貸合同中關於利率優惠的條款繼續執行。
截至2009年底中行按揭貸款餘額為9076億元，但現在還難以確定究竟有多少客戶會被“加息”。不過，很多中行客戶應該都會等到2011年以後才會被執行上浮的利率。
“中行的政策短期會造成房貸客戶有所流失，但中期有利於銀行利差及業績的提升，長期有利於貸款結構的調整。”西南證券認為，中國銀行的存量貸款利率調整政策在中國銀行業的速度是最快的，力度也是明確有力的。政策實施主要是為了盡可能快地提高存量房貸的利差水平，使房貸新政對業績的正面影響迅速體現出來。不過，在其他銀行的調整步伐還未跟上之時，在同質化競爭的房貸市場中，中行的部分原有客戶可能會轉移貸款銀行，對中國銀行的房貸規模可能會産生負面影響。
西南證券認為，在房地産信貸市場迅速收緊的環境下，中國的銀行業都會陸續對住房貸款等上調利率水平，未來半年內將是調整存量房貸利率的主要時間窗口。調整後，中國銀行業的房貸整體規模將會縮小，利差有所提高，對銀行業績的影響為負面，但會小于5%。
責編：齊文超
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