房價“拐點”觀察：成交回升 房價或入下行通道

　　近日，央行公佈了央行分支行行長座談會內容。在房貸方面，央行強調，下半年要繼續落實好適度寬鬆的貨幣政策，同時嚴格執行差別房貸政策，促進房地産市場健康平穩發展。圖為上海房地産銷售人員冒酷暑在路邊推銷樓盤商鋪，這種路邊“售樓”新景象與以往坐等客戶上門形成強烈反□

　　中新網8月5日電(位宇祥)“樓市新政”出臺已過百日，在經歷了數個月的成交量低迷後，近期全國大部分城市的樓盤成交數據都開始“活躍”起來，特別是上周北京、上海等多個一線城市樓市出現了成交量回升的現象。人們不禁要問，此輪成交量回升的背後究竟有哪些原因？是否意味著房價迎來下行“拐點”？

　　樓市成交量普遍出現回暖

　　根據中國指數研究院最新統計，上周被監測的35個城市中，大部分城市樓市成交面積環比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，環比上漲166.85%。在被監測的10個重點城市中，北京漲幅最大，達110.17%，深圳漲幅為20.31%，上海小幅上漲5.72%，廣州上漲幅度為13.05%。

　　值得注意的是，整個7月北京樓市的成交量出現了比較明顯的上漲。北京房地産交易管理網數據統計顯示，7月商品房期房住宅交易總量為4950套環，比6月上漲了16.7%，除去政策房的期房住宅達到了4035套，環比上漲了39.2%。而現房住宅776套環比也出現了7.8%的上漲，全市商品房住宅除去政策房總成交為4811套環比上漲了33%。

　　上海方面，7月中下旬以來，自住需求推動部分二手房板塊成交回暖。據上海中原對旗下230多家分行的抽樣調查，7月份上半月二手房市場成交遲緩，相比6月份萎縮了近二成，然而自7月下旬起，僵局被打破。二手房門店帶看量出現了2至3成的上漲，掛牌量比6月份新增近10%，7月份下半月的成交量比上半月提高了近30%。

　　而據陽光家緣數據顯示，7月份，廣州樓市成交量連續兩周環比上漲，其中在7月19日~25日期間，網簽995套，環比增加19.74%。而7月份，廣州新房成交4278套，環比6月份增加了7.76%，成交面積46.33萬平方米，環比上升5.82%。這是在連續三個月出現下跌後，廣州一手住宅成交出現企穩回升的跡象。

　　“剛需”出手、開發商降價是主因

　　業內人士表示，近期房地産市場成交量出現回暖的原因，一方面是因為部分比較著急的“剛性需求”買家開始入市，另一方面也有一些低價樓盤的入市及開發商一系列的促銷活動的因素。

　　分析人士認為，近來成交有一定幅度上升，主要是有“剛性需求”的購房者經過兩三個月觀望之後，部分人群開始入市了。地産經濟學家鄧浩志認為，4月樓市新政出臺後，投資和“剛需”同時出現萎縮，三個月後，部分比較著急的剛需買家開始被迫入市，刺激了成交量的回升。

　　成交量回升的另一個主要原因，是隨著調控的日益深入，“扛”不住的樓盤日漸增多，一些逆市推盤的項目，紛紛使出五花八門的促銷手段。

　　在眾多促銷手段中，低價開盤成為頗有效的一種。以北京為例，從7月中旬萬科長陽半島兩天854套房源售罄，到上週末保利茉莉395套房源一上午售完，部分低價入市的新盤都遭到瘋搶。

　　業內解讀：房價或步入下行通道

　　開發商開始降價促銷，帶動樓市成交量上升，這一信號是否可以理解為房價下行“拐點”已經到來？多名業內人士表示，樓市調控政策在未來3到4個月內預計不可能逆轉，未來房價可能步入振蕩下行的通道。

　　中金公司分析師白宏偉表示，交易量目前尚不存在顯著、持續復蘇的基礎，未來一線城市房價仍將呈現振蕩下探的趨勢，在全國市場整體回暖之前，二三線城市房價也將延續波動態勢。

　　經濟學家馬光遠分析表示，在6月份的時候，整體的成交量是非常低的，到7月份出現小幅的反彈，這種量的反彈並沒有意味著價格已經得到了市場普遍的承認，事實上大家對整體價格仍然是不滿意的。另外，就未來的政策調控而言，馬光遠認為，房地産調控政策不會發生大的鬆動，調控依舊會繼續，最起碼在今年之內整個房地産政策本身的調控力度只有加碼的可能，沒有放鬆的可能。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示，今年新政出臺之前，在一些特大城市、一線城市預計在今年上半年開盤的樓盤，相當大一部分在政策出臺之後開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。這也説明今年下半年房地産市場，將不可避免地面臨一個集中供應釋放期，房價繼續上漲的動力不復存在。

　　一名不願意透露姓名的業內人士甚至表示，隨著土地及商品房供應進一步加大，商品房價格有望明顯下調。預計下半年，新增供應將加速入市，在短期供大於求的情況下，住宅項目降幅可能在15%至20%。

　　渣打銀行8月4日發佈的最新調研報告也支持了上述觀點。這份報告稱，該行在六個二、三線城市對30家房地産開發商調研的結果顯示，開發商預計二、三線城市的住宅價格還將繼續下跌。