南京樓市成交出現回暖跡象 一新盤一天消化7成

　　這個雙休南京樓市突回暖

　　江寧一新盤一天就賣掉7成多，河西有樓盤實現零的突破

　　■反彈拐點來了嗎？專家説：No!是“剛需釋放”而已

　　馬祚波 張遙 王燁

　　江寧東山的天鵝湖花園7月27日推出96套房源，兩天內基本消化完畢；位於城東麒麟街道的東郊小鎮186套精裝修小戶型住宅31日開盤當天認購136套，同天開盤的丹佛小鎮也在1個半小時內售出了近30套。新政以來持續冷清了三個多月的南京樓市，近日初顯回暖跡象，不僅新盤銷售業績不錯，一些一兩月沒有成交的老盤也開始有了認購。市場究竟是短暫的回溫還是步入上升的拐點？樓市調控新政真要成“百日維新”？

　　實習生 朱夢瑤 本報記者 馬祚波 張遙 王燁

　　樓市探訪

　　成交量出現回暖跡象

　　自4月中旬“國十條”發佈之後，南京樓市便迅速跌到了冰點，而在持續觀望了三個多月後，市場顯現了一些鬆動跡象。

　　一新盤一天消化7成多

　　部分老盤“零的突破”

　　數據顯示7月下旬“翹尾”

　　雖然南京7月商品住宅僅成交了1512套，降至今年來最低，但下旬市場卻呈現翹尾之勢。

　　據南京365地産家居網統計，截止到7月31日零時，南京樓市7月共認購了2725套、成交1512套。與6月份的認購2371套、成交1964套相比，7月南京樓市成交量再跌近3成，日均賣房不足50套，而認購數卻有了較明顯的上升。

　　此外，7月下旬的銷售也明顯好于上中旬。與中旬594套的認購量相比，南京樓市下旬的認購量達到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的單日認購量均突破了100套，其中24日和31日這兩個週日的認購量還分別達到了225套和275套。

　　8月開局的形勢也不錯，截止到昨天下午18時，當天住宅認購也達到了116套，加推房源的保利香檳國際也延續了上一次開盤的熱銷狀態，繼續成為消費者熱捧的焦點。

　　原因分析

　　剛需+降價=成交量回升

　　位於江寧大學城板塊的宜家國際公寓營銷負責人程鵬不無感慨地説，價格永遠是買房人最關注的環節，只要價位合適，即便是再嚴厲的調控措施，也不怕沒人來買。

　　原因之一：開發商“扛”不住了

　　隨著調控的日益深入，近來“扛”不住的樓盤越來越多，新盤老盤都作了價格讓步。

　　新政前，宜家國際公寓的定價預期是在萬元以上，新政之後，開發商決定將價位放低至每平方米8500元到8800元，均價定在8600元的水平上。半月後，文鼎雅苑首次亮相，房價則進一步拉低到8200元，同樣換來不錯的銷量。而上周開盤的天鵝湖花園作為成熟板塊東山的新盤，均價放在8800元每平方米，比附近一家老盤低了七八百元。

　　除了新盤明折、降低預期之外，不少老盤則採用了暗扣、一對一談價等方式，降低了實際成交價。江北一家大盤的營銷人士告訴記者，以他們樓盤為例，目前對外報價是7500元左右，暗地裏會根據戶型、位置等，再讓三四百元，有的房源7000元就搞定，與二手價基本持平。

　　還有的樓盤搞起了單位團購，進一步降低了售價。據了解，河西某樓盤售樓處標價為1.6萬元左右，而最近又給單位團購客戶開出了1.3萬餘元的均價。

　　原因之二：“剛需客”憋不住了

　　在江寧宜家國際公寓的開盤當天，記者在現場就看到大量年輕人在選房，其中多數都是首次置業。剛畢業一年的小陳説，“現在工資並不高，一個人租不起，兩三人合租也不太方便，所以才考慮在江寧買房。”

　　小陳説，買房之前自己也掙扎了很久，新政出臺後，他就一直在等，看看房價究竟會降多少。

　　江北金泉泰來苑的營銷負責人包先生表示，現在剛需客的購房意願相當強烈，從新政後就一直盼房價下跌，就目前南京的房價水平來看，要比新政前下探了20%左右，江北降價的幅度更加明顯，隨著交通、生活配套設施的完善，一些憋不住的買房人紛紛選擇出手，這也造成了“淡季不淡”的樓市怪現象。

　　走勢預測

　　對於樓市近期的“回暖”現象，南京工業大學天誠不動産研究所的吳翔華教授認為這些成績都不是樓市反彈的徵兆，真正能夠預示市場回暖的現象是二手房交易量的增多，商業房貸總量的增加和新房銷量的普遍快速上漲。而這三個現象目前還都不具備。“目前銷售量的增加是低價盤增多和剛性需求爆發共同作用的結果，整體上市場還是處於觀望情緒較重的時期，”吳教授指出。

　　一位資深房地産人士也認為“談拐點為時尚早”，當前淡季不淡的狀況説到底還是在補四、五月份的“缺口”，當時準備下手卻由於新政的因素捂緊口袋的買房人，在等了一個季度之後，看看房價差不多可以出手了，紛紛出手，所以説這並非“回暖”的預兆，只是樓市正常的“補倉”。

　　記者也了解到，今年8月南京樓市新盤上市有限，只有22家樓盤新推房源，各樓盤價格更加可能出現參差不齊的現象。而開發商普遍將希望寄託在“金九銀十”這兩個月，樓盤很可能出現扎堆上市，預計降價策略也將會延續。

　　據多家房産網站的統計，今年九、十月份的房源供應量將出現井噴行情，據365地産家居網統計，下半年南京樓市共有119家樓盤計劃推出房源，總套數約3.4萬套，其中九、十兩個月上市的就佔了六七成，到了開發商之間“拼刺刀”的時刻了。供應放量，再加上下半年調控政策面不會有大的改變，上漲的空間將被堵死，指望市場好了去漲價是很不現實的，預計樓市的價格戰將會持續，以低價換銷售將成為開發企業普遍採取的銷售策略。屆時，有可能出現購需兩旺的“理想格局”。

　　新政策

　　開發商領預售許可

　　須公示十大“隱私”

　　物業用房、車位數量全部寫入申領條件

　　本報訊 昨日，南京市住房和城鄉建設委員會發佈了修訂後的《南京市商品房預售方案》，與老版本相比，新版的預售方案更加完善，不僅物業用房的面積、車位車庫的具體數量均須公示，還首次規定暫定資質的開發商必須由大公司簽訂擔保函“托底”，以確保公司歇業後買房人因為房屋質量問題能找到責任人，從而維護買方的合法權益。

　　與只有三頁紙的老版預售方案相比，多達十頁的新版本將項目基本情況、分期開發情況、資金監管情況、銷售價格、節能措施等條款全部納入其中，總共十項內容，也被稱為“十大隱私”。

　　比如在老版本的預售方案中，對於車位的描述只有短短一句話：“本項目應建設機動車停車位__輛，其中地上、室內分別__輛，此外機械立體式車位__輛”，許多買房人可能在購房時並不關注，只能聽由開發商的介紹，才能得悉小區的車位數量以及銷售價格，買賣雙方存在信息不對稱的矛盾。

　　而新版本預售方案顯然意識到，隨著車位使用率越來越高，買房人因為車位問題與開發商之間的矛盾越來越多，因此將小區車位的信息徹底透明化，將有助於化解此類矛盾。南京市房管局商品房管理科相關人士表示，在新版本的第四大項《項目配建附屬房屋相關情況》中，用了整整一條“機動車庫、車位相關情況”來解釋，包括具體數量、開發商的處置方式（或賣或租或送）、地下人防範圍的車位處理方式等，從而讓買房人更清楚了解小區的車位信息。

　　江寧一家開發公司的負責人看過這份新版本預售方案後，笑著對記者説，開發商以後連一點小秘密都藏不住，全都被曝光了。他對比新舊兩份方案，發現開發企業的資金狀況、銷售負責人、代理銷售公司負責人、銷售人員信息等30項細節信息必須要公開，此外，開發商還要填寫擬銷售商品房的價格，這些價格均為毛坯價格，需要填寫最高價格、最低價格和均價，這在以往只是在網上公示而已。

　　業內人士表示，出臺更加細緻的新版商品房預售方案，與國家房産調控的方向相一致。不過，該人士也指出，只有在執行上嚴格管理，才能確保新版方案不打折扣。

　　(馬祚波)