"史上最嚴調控"逼開發商進軍保障房

南方日報記者盧軼牛思遠

　　自4月中旬“史上最嚴厲”房地産調控政策出臺,至今已過百日。總體來看,調控效果大致可歸納為量跌價滯,而價滯的矛頭,直接指向了開發商。面對調控和滯銷,不少開發商仍抱著觀望的態度,這導致時至今日降價仍不明顯,15個月來全國70個大中城市房價首次出現環比下降,也只有可憐的0.1%。因此有不少業內人士指出,量跌價滯僵局的打破很大程度上取決於開發商的狀況。

　　不過在房價變化不大的背後,房企內部卻悄然出現了不少變化。降價的趨勢加大,土地市場趁低抄底,重心向二三線城市傾斜,進軍保障房市場,高層頻頻人事變動……實際上,在國家對房地産業深度調整的同時,開發商也面臨著調整、轉型的抉擇。即便這些轉型更多的只是一些苗頭和現象,但或許也蘊藏著未來中國房地産業發展的方向。

　　■編者按

　　今年初以來的房地産調控,已棋至中盤,一些地方樓市價格未見鬆動,交易大幅萎縮,市場對峙令買賣雙方都陷入焦灼狀態,政策向左還是向右?房價向上還是向下?調控中的兩難樓市正處於走向變化的關鍵節點上,政策和市場將往何處去?市場各方的心態和行動正在發生什麼變化?下半年房價會降多少?是繼續等待還是出手?……針對一系列社會各界關注的熱點,本報策劃推出“調控下樓市變化走向調查”報道。針對市場及市場主體各方正在發生的變化,深入調查,展現調控下樓市正在發生的變化走向。

　　價變

　　房價現鬆動房企面臨資金壓力

　　面對下半年可能出現的銷售下滑和融資困難,搶先降價的房企明顯先摘到了果子,而沒降價的房企要面臨資金鏈的巨大壓力。顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地産商們對市場的預期,也正在發生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發商,也都開始“適當降價,配合調控”。

　　降價,行業龍頭萬科再次以其在調整中的快速應對贏得市場先機,在僵持、拉鋸的市場中,萬科6月份月度銷售額創新高,實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　國家統計局最新公佈的數據顯示,6月份全國70個大中城市房價同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點,環比下降0.1%,這是近15個月來全國房價環比漲幅首次由升轉降,調控初顯成效。

　　在珠三角,樓市成交價格更是出現了一定幅度的下降,樓市格局呈現“量價齊跌”之勢。據廣州市國土房管局的統計數據,6月,廣州十區一手住宅交易面積為52.52萬平方米,環比減少4.3%；交易登記均價為每平方米12560元,環比下降3.0%。在另一個風向標城市深圳,6月住房價格繼續下降,與年初房價水平相比下降超過兩成。深圳市房地産研究中心7月23日公佈的數據顯示,深圳市新建商品住宅銷售規模同比降幅較大,6月成交量為14.21萬平方米,比5月略有增加,但環比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房銷售平均價格為每平方米17895元,比5月環比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　雖然就目前來看,珠三角房價的下降主要還是中高檔樓盤成交比重減少帶來的“結構性降價”,但全國各大城市迅速萎縮的成交量正在給越來越多的房企帶來壓力,降價潮在即的聲音不絕於耳。今年5月,恒大地産就率先祭起“降價”大旗,在全國啟動降價攻勢,旗下所有樓盤均以原價的八五折優惠出售,持續至今。近期在廣州,不少市民還頻頻收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪華裝修”的賣樓促銷手機短信。

　　被視為風向標的龍頭房企萬科也不甘落後。在北京,在5月後開盤的中糧萬科紫苑項目上,中糧萬科率先將銷售單價下調800元/平方米,最終換來了開盤當日銷售率50%以上、不到三個月全部售罄的業績。而7月25日開盤的中糧萬科長陽半島項目(下稱長陽半島),開盤價更較原來預期均價15000元/平方米,驟降1600元/平方米,下調至均價13400元/平方米。

　　7月1日,中國房地産信息集團聯合中國房地産測評中心依據70個城市銷售數據統計製作的《2010年中國房地産企業上半年銷售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地産一家完成全年銷售目標的50%以上,超過九成的房地産企業均未能完成今年銷售目標的五成。

　　另一方面,在中原地産的一份半年度報告顯示,從國內融資環境來看,從去年第三季度開始,尤其是今年4月新政頒布以後,開發商的國內融資途徑遭遇圍堵。以招商地産和萬科為首的上市房企近700億元增發申請即告暫停。2010年上半年十大房企共計融資323億元,僅佔去年全年融資額的25%。

　　顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地産商們對市場的預期,也正在發生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發商,也都開始“適當降價,配合調控”。

　　局變

　　抄底二三線城市大型企業拿地加速

　　經過之前幾次調控,許多開發商已經學會了在危機中尋找機會。中國房地産測評中心龍勝平博士分析認為,真正令房地産企業銷售業績逆勢增長的,是開發商們在二三線城市的提前佈局。

　　調控以來,房企追逐高價地王的熱情明顯降低,但土地市場依舊暗流涌動。借鑒以往調控經驗,不少開發商在土地市場逐漸走弱的時候,依然出手爭取自己最中意的地塊。尤其是一些具有國企背景的開發商,更是積極“抄底”土地市場。

　　僅僅從6月29日到7月1日的這短短3天裏,首開股份、北辰實業、中國鐵建、華僑城等國企開發商分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽、北京、廣州、天津等城市拿地,累計斥資超過百億元。而剛剛披露漂亮中報的招商地産,上半年新開工9個項目,建築面積67萬平方米,擴充土地儲備46萬平方米,使得總儲備超過1000萬平方米。

　　實際上,經過之前幾次調控,許多開發商已經學會了在危機中尋找機會。中國房地産測評中心龍勝平博士分析認為,真正令房地産企業銷售業績逆勢增長的,是開發商們在二三線城市的提前佈局。根據排行榜的統計,一線城市的銷售額佔企業業績的比例已經從原先的39%下跌至29%,而三、四線城市的市場比重由去年同期的13%,擴展至今年上半年的19%。二線城市的銷售業績也大幅增加。

　　最典型的莫過於恒大地産,據其內部人士透露,恒大地産在今年前6月業績能夠創新高,“全國範圍內的85折降價促銷”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三線城市佈局,上半年的銷售業績主要來自瀋陽、合肥等地。憑藉以二三線城市為主戰場的優勢,最近恒大地産甚至高調宣佈今年的銷售目標將逆市上調30%以上至400億元。

　　中國房地産測評中心副主任龍勝平表示,國務院副總理李克強近期“推進城鎮化建設”的表態,將成為開發商們重點發展二、三、四線城市甚至小城鎮的衝鋒號。

　　在這樣的氛圍下,佔據優勢地位的大型房地産企業並購拿地開始加速。恒大地産已多次公開表示,將借機擴大市場份額,推動行業整合,並表示二三線城市將成為恒大重要的並購區域。與此同時,萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地的力度,僅5月份兩公司拿地已有12宗。

　　2010年6月,新一輪的行業洗牌似乎已經悄然展開。2010年6月上半月,諸如SOHO中國、花樣年、世紀星源等一些大企業趁勢大魚吃小魚,通過並購、增資等收購成熟項目,獲得優質地塊,借此進軍當地市場。公開數據顯示,今年5月,屬於房地産業的並購案達8起,交易金額達2.41億美元,與4月並購相比,數量翻番,在所有行業中,排名第二。到了6月,僅上半個月房地産企業並購案已達8宗,達到了5月份整月的數字。

　　而除了並購和轉戰二三線城市,新的市場形勢也讓許多開發商轉型商業地産。7月25日,一向從事住宅開發的中國奧園以1.6億元收購了廣州珠江新城CBD寫字樓物業。相關報告顯示,萬科已宣佈將商業地産資産比例提升至20%；保利也打算在未來三年內將商業地産投資額佔其全部投資額的比例提升至30%；華潤置地則透露未來商業地産資産比例與利潤貢獻率將提高至40%。而碧桂園、合生創展、中糧集團、金地集團等開發商也都紛紛宣佈加大商業地産項目的比重。