下半年樓市戰火已燃起 購房者將延續觀望氣氛

　　購房者在新政面前出現明顯分歧。2010年6月25日，北京國貿房展會在蕭瑟中冷清開展。本報記者 周曉東 攝

　　從4月17日開始至今，房地産調控新政已近百日。新政的威力迅速在成交量上體現出來，樓市觀望氣氛瀰漫。在這上半場的較量中，受政策的打壓，投資客迅速撤離市場。而對於剛需族，政策仍是留有優惠餘地，於是乎，一些定位剛需自住的新盤，在新政後也收穫了不俗的業績。購房者在新政面前出現明顯分歧。

　　下半年樓市戰火已經燃起，購房者將延續觀望氣氛，還是結束觀望出手購房，這也是開發商一直在等待的答案。

　　觀察

　　“抄底”還是傳説

　　業內認為“見底”尚早，購房者調控期打心理戰

　　樓市調控剛百日，而“抄底”傳言早已流行。雖然，抄到樓市的底是每個購房者以及投資人的美好願望，但是此時抱著抄底的心態入市，或者看待樓市業內仍存爭議。

　　業內認為“見底”尚早

　　近兩個月來，各種“抄底團”開始涌現，“摩拳擦掌”欲抄底樓市。實際上，部分機構組織的“抄底團”也實為團購，在火爆的樓市行情下，也是一直存在的優惠購買行為。只不過在樓市遭遇新政，從價格未鬆動之時就開始喊起“抄底”，令人有些茫然。

　　對於樓市目前的價格走向，中原地産華北區董事總經理李文傑表示，從目前市場來看，部分新開盤商品住宅價格平均下調15%左右，部分在售項目在增加促銷；而二手房，價格比樓市高峰期跌10%左右不等。雖然價格鬆動，已經有下調跡象，但指標性的下調還沒有。在樓市調控膠著期，雖然有降價預期，但整個市場對三四季度走勢沒有明確共識。

　　在此行情下，對於業內“抄底”呼聲，遠洋嘉業房地産經紀公司市場研究總監孟奇表示，市場買家減少，房價出現鬆動，團購的形式買房有利於購房者與開發商的議價能力，但現在還談不上底。房價下跌剛剛開始，再過3個月，可能才可看出房價明顯的跌勢。

　　理性購房不靠“章魚”

　　在樓市調控進入博弈階段之時，看到價格下跌的希望，又習慣了樓價還未見底卻又上漲的購房者如坐針氈，到底何時該買房，成為一場心理戰。

　　近日，北京萬科銷售總監肖勁表示，雖然業內把萬科當作標桿，但是萬科不是“章魚”，難以先知。近年樓市波動存在一定的規律，購房者應該順勢而為。他表示，經過粗略統計，從90年代初開始，近20年的北京房價只有三次下降。第一次在1997年亞洲金融風暴時，第二次是2003年非典時，第三次則在2008年金融危機時。肖勁表示，房價是會波動的，但每一次跌完之後會補漲。就目前的情況看，北京可能迎來第四次房價下降，購房者應該抓住規律順勢而為。但購房應該理性，一味等待所謂的價格築底，不見得可以買到自己想要的房子，購房者應尊重市場規律，選擇地段、選擇産品。

　　光耀東方董事長李貴斌也表示，北京四環五環以內房價不會波動很大，購房者可在合適時機考慮理性出手。

　　【關鍵詞】購房者

　　上半場 剛需“咬牙”出手 投資客遇挫

　　在今年遭遇樓市新政的上半場，受政策的打壓，投資客機會難求，而剛需族，鬥智鬥勇，“咬牙”出手。

　　剛需族瞄準小戶型

　　自樓市調控啟動之後，在成交量下滑的行情下，價格日漸鬆動。而這種鬆動，多體現在開發商對於新盤的調低價格預期，此外，在依舊否認“降價”的前提下，特價房以及各種名目的打折促銷越來越多。開發商在開盤銷售策略上也發生了變化，不少樓盤不再有一號難求的情況，樓市火爆時的賣方市場不再。

　　此種行情下，雖然希望等待更低價格，但是看慣了調控多年房價依舊整體上漲的剛需族，有不少依舊選擇入市。已經在5月購入一套小三居的陳先生表示，由於要結婚生子，買房是必須，目前購買的房子較之前開盤的一期並沒有漲價，可以接受。他表示，也想到未來幾個月整體房價可能下行，但是看好的房子不見得總有，如果房價再跌2000-3000元/平方米也認了，畢竟總體房價還是上漲。

　　樓市調控新政後，記者接觸的購房者中剛需族佔據較大比例。他們大多經過思想鬥爭，此時選擇品牌房企的小戶型。

　　部分購房者“被改善”

　　不過，調控大勢下，不乏對市場判斷存在分歧的購房者。

　　田先生在調控大勢之下，毅然退掉了此前準備購買的小戶型的優惠購房卡，“判斷不好走勢，還是再看看”。如同田先生一樣，觀望購房者仍佔據主流。

　　而調控政策下，部分改善性需求的購房者也只得望貸款政策興嘆，這也使得他們改變了此前的購買定位。

　　“現在買二套房貸款限制嚴格，本來我們想兩步走，先買小戶再換大房，但是現在想直接步入改善型梯隊，咬牙一次買個大戶型”，本想先買套房再買輛車的張女士現在決定，把資金集中，買套一次到位的房子。

　　投資投機明顯減少

　　“趕巧了時機了，3月我賣了一套房子，4月底就開始調控，本週末我去看好的樓盤選房了，我是第三套，不用信貸，全款買”，于女士説，她不懂股票，不買黃金，對她來説，投資買套房比什麼都強。幸運的是，在此次樓市的信貸差異化政策中，她屬於調控不到的全款購房投資客。

　　雖然如同於女士這樣的“有錢人”大有人在，但是樓市調控後嚴格的信貸政策和一路下行的成交量説明，投資客勢頭受到打壓。

　　我愛我家常務副總裁胡景暉表示，新政後，投機投資行為明顯減少，這也是成交量大幅下跌的重要原因。

　　李女士手裏有點閒錢，就想在北京置業投資，由於她是外地戶口，無法提供在北京納稅證明和社保證明，李女士無法貸款在北京購買住宅。北京嚴厲的信貸政策主要限制了像李女士這樣利用銀行杠桿投資買房的投資客。

　　而新政下的另一個“突發”情況則是，有的購房者在新政前購買房子，但是新政後辦理貸款手續時，發現已是第三套房、或者是外地人在京購房受信貸政策限制等原因，導致了部分無奈退房事件。

　　聰明的投資客仍舊“下有對策”。近來，由於商住樓暫不在調控之列，部分産品受到投資客追捧。近期開盤的首開石榴派、7克拉等商住樓出現了相對的逆市熱銷的現象。

　　中場

　　自住購房者支撐樓市成交

　　從樓市調控新政來看，對於自住性需求購房仍是支持態度。首套購房者購買90平米以下住房，可享受最低首付2成、利率7折，保持了2008年來的最低首付和利率。

　　記者了解到，在遠洋沁山水上品、保利茉莉公館購房的首次置業者，大多選擇90平米以下一居、兩居的戶型，因為總價低，還款負擔也要小一些。

　　胡景暉表示，這些逆市熱銷的樓盤，都有些共同的特點，比如軌道交通小戶型、總價低，另外還是些品牌開發商，集合了實用、經濟等特點，比較適合經濟實力還不夠雄厚但又要為結婚買房的首次置業者。

　　信貸政策定點打靶

　　新政信貸政策要求，認房又認貸、對第三套停貸、對無法提供一年以上納稅證明或者社保證明的外地人停貸、一個家庭只能新購一套住房。這一系列嚴厲的政策，相對精準地封堵了投資客。

　　北京凱盛經略擔保公司市場部經理袁燕燕分析，7月份各相關部門連續表態，要加強對樓市的監控，對購房貸款進行嚴格的管理，相信會對部分投機者起到一定的限製作用，所以投資客的觀望應該還會持續一定的時間。

　　下半場 考察“比價” 不急出手

　　近日，國家統計局發佈數據，6月，全國70個大中城市房價環比下降0.1%，這是連續上漲15個月後的首次下跌。上海易居房地産研究院發佈報告認為，這意味著全國房價拐點正式確立。下半年，房價將會維持下跌態勢，預期明年一季度房價會觸底。

　　遠洋嘉業房地産經紀公司市場研究總監孟奇也認為，價格下行現在才剛剛開始，新政剛執行了3個月，再觀察1個季度價格鬆動的趨勢會更加明顯。他表示，9月、10月將是供應高峰，另一方面，上市房企年報業績壓力也將越來越近，再加上短期債務也即將到期，開發商資金壓力逐漸增大，如果政策仍保持現有力度繼續執行，房價的下跌幅度將會進一步明顯。

　　胡景暉的看法是，調控的目的是調房價，但是如2008年一樣大幅度調整的可能性不大，下半年可能是一個適度的回調，觀望中的購房者也是在等到一個合理水平再出手。

　　凱盛經略的分析師認為，迫於資金週轉的壓力，會有越來越多的開發商通過降價、打折等方式吸引購買者。對於剛需和改善型購房者來説，雖然真正的樓市低谷還沒到來，但是現在可以開始考察樓盤，進行比價了。

　　本報記者 袁玥 張曉蕊