北辰長沙“地王”將開賣 曾經蟄伏三年(圖)

拿地三年的“北辰三角洲”，預計今年年底前開盤亮相。

　　三年前，北辰實業（601588.SH)和城開集團聯合以92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊，一舉成為當年全國總價“地王”，也是目前僅次於廣州亞運村地塊的“地王”項目。三年來，外界不斷有聲音質疑北辰的資金實力，三年後該項目即將開盤亮相，而圍繞在這個項目的諸多質疑和謎團也一一解開。

　　預計年底前首次開盤

　　7月16日，記者從北辰實業獲悉，北辰長沙項目確定案名為“北辰三角洲”，首開區內一期30萬平方米住宅共8個樓盤將在今年10月封頂，預計在今年年底前首次開盤銷售。

　　記者在“北辰三角洲”項目現場看到，該項目處於湘江和瀏陽河交匯處的三角洲地區，在首開區最先施工的樓群已經起來，首開區8棟樓目前的施工進度已經達到了25層，而樓群100米處便是長沙母親河湘江，靠近項目的最北段，則是正在修建的長沙市博物館、圖書館和音樂廳。

　　今年“北辰三角洲”將開工140萬平方米，北辰實業預計從2011年開始，“北辰三角洲”每年將為北辰實業帶來20個億以上的銷售收入。由於體量巨大，長沙項目將有8-10年的建設期，其中2008-2010年這三年是啟動期。

　　對於價格，長沙北辰房地産開發有限公司總經理曾勁表示，雖然樓市正處於調控中，但是長沙屬於二線城市，房價上漲緩慢，並不是政策遏制房價過快上漲的城市，受政策影響不大。目前長沙江景房售價在5000-11000元/平方米。“北辰三角洲”入市時，也將參考市場再定價。

　　擊破退地傳聞

　　2007年7月，北辰實業以92億元的價格拿下長沙地王，按照380萬平方米的總建築面積計算，樓面地價為2421元/平方米，業內人士曾測算，項目開發後成本達到3721元/平方米。而權威統計顯示，2007年長沙的住宅均價為3372元/平方米。長沙項目成為“麵粉貴過麵包”的又一全國矚目的“地王”項目。

　　今年4月29日，首開股份發佈公告，宣佈擬掛牌轉讓旗下城開集團所持有的長沙北辰4％的股權，北辰實業將獨自開發長沙地王項目。

　　很長一段時間裏，不斷有業內人士和媒體質疑，長沙新河三角洲項目體量巨大，北辰是否有資金實力運營？再加上2008年全球遭遇了金融危機，中國樓市步入低谷，房企資金鏈非常緊張，在2008年，不少2007年拿下的高價“地王”傳出退地的消息，北辰長沙“地王”亦在其中。

　　北辰實業董秘郭川表示，在2007年北辰拿地後就交了土地出讓金總價的7成即62億元，北辰並沒有退地。

　　北辰的“賭局”

　　記者了解到，目前長沙江景房的樓面價已攀升至3500元/平方米左右，而“北辰三角洲”在三年前已鎖定了土地成本為2421元/平方米。

　　郭川表示，這是一個“空前絕後”的好項目，現在很難在市場中找到體量如此大，夠企業開發好幾年的地塊。

　　曾勁説，這是公司的一個策略。

　　如果把當初的決定看做是一個“賭局”的話，那麼，北辰賭的是一種信心，是長沙以及湖南區域經濟快速增長，房價地價繼續上漲的信心。

　　今年7月第一週，長沙市一手房成交套數2249套，環比上周增加9.07%，商品房成交均價5178元/平方米，環比下降1.22%。與三年前相比，長沙的市場已經發生了翻天覆地的變化。

　　隨著長沙項目進入銷售期，郭川認為，“項目的風險越來越小，收益將越來越大”，這一個項目將在6-8年為北辰實業提供業績支撐，也將成為公司未來發展擴張的“定盤心”。

　　采寫、攝影/本報記者 袁玥

　　追訪

　　北辰：拿地將量入為出

　　從拿下長沙“地王”後，北辰三年未進一幅純住宅用地。外界在質疑北辰資金實力的同時，也在疑惑是否是長沙地王項目拖累了北辰的發展。

　　根據年報顯示，北辰實業2008年年底的經營性現金流還有24.66億元，而2009年年底這一數字下降到了4.07億元，同比下降了83.5%。

　　郭川表示，從2009年到現在，北辰面臨著可售房源減少的問題，影響到了公司的經營性現金流。

　　不過，郭川否認了北辰三年不拿地的説法，“08、09年北辰也參與了北京多個地塊競拍，但由於北京土地市場溢價率太高，都在130%以上，北辰沒有拿到土地”。

　　直到今年6月，北辰才在北京以12.56億元的價格拿下順義馬坡東側（地塊二）居住項目用地，及時增加了土地儲備。

　　目前，憑藉長沙項目，北辰已將業務拓展至二線城市，對於未來的發展策略，郭川表示，將立足北京，拓展全國的項目。在拿地上將量入為出，發展與資金實力匹配的項目。