上海世博“準地王”夭折 已被迫終止預申請程序

　　上海世博“準地王”夭折

　　周文天

　　□本報記者 周文天

　　世博板塊已經成為上海乃至全國房地産市場最熱的板塊之一，但世博會周邊的地塊卻慘遭“滑鐵盧”。樓板價超過4.26萬元的上海世博“準地王”，因市場反應冷淡，被迫終止預申請程序。

　　截至7月14日，上海第1號出讓預申請公告中，有近兩成地塊被政府終止或延期出讓。

　　近兩成地塊出讓流産

　　7月13日，上海規劃和國土資源局發佈公告，終止盧灣區第104街坊137D-3地塊的預申請程序。該地塊是今年上海第1號出讓預申請公告地塊中最受關注的一幅，因為出讓底價折合樓板價高達42684元/平方米，成為市場預期的“準地王”。

　　盧灣區第104街坊137D-3地塊，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業用地。中國證券報記者實地走訪發現，該地塊緊鄰世博會浦西園區，與D片區企業館僅一墻之隔，臨近黃浦江，地理位置優越。

　　該地塊起始價為1.12億元，但樓面價已經超過了2009年海航集團競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時所創造的36480元/平方米的上海商業用地單價地王紀錄。這嚇退了眾多開發商。

　　上海預申請制度規定，如果有效預申請人數少於3人，則地塊出讓活動終止。中國證券報記者了解到，上述地塊在預申請公告期內只有1家房企提出預申請。

　　截至7月14日，上海第1號出讓預申請公告中，已經陸續有19幅地塊終止出讓或者延期出讓，佔今年預公告地塊總數的18%。

　　自身規劃失當

　　5月21日，盧灣區還專門為第104街坊137D-3地塊舉行過一場土地推介會。然而，推介會未引起市場積極反應，與當日浦東新區土地推介會時多達80家左右的開發商到場相比，盧灣區第104街坊137D-3地塊僅吸引了15家開發商，雖然這些開發商都是知名企業，包括綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族等多家地産大腕。

　　之前根據市場預測，預申請企業達到3家應該沒有問題，該地塊至少會進入下一輪正式的招拍挂流程，屆時新地王誕生也無懸念。然而，樓市風雲變幻，出於對市場的擔心，有關部門中止了預申請程序，104街坊地塊“胎死腹中”。

　　業內人士分析認為，雖然樓市受宏觀調控，市場低迷是一個原因，盧灣“準地王”被終止出讓也有自身原因，這幅地塊面積小容積率低，最初價格定位失當，導致土地尚未進入拍賣環節已經“流拍”。而樓板價過高，必然導致未來租金需求也很高，即使建造商場，一般商家也難以承受高租金要求。此外，整個項目建築面積只有2600多平方米，商業上如何規劃也是難題。