空置率超國際警戒線？專家：人均居住面積未達標

圖片來源：廣州日報 合富輝煌首席市場分析師：黎文江

　　專家視點

　　有媒體報道，近期國家電網利用智慧網絡在全國660個城市調查，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。因此得出結論：買了房但不居住只等升值的投資投機性住房佔了相當比重，造成社會資源的極大浪費。此數據和結論一齣，立刻引起了業內外人士的關注。6540萬套住宅可以解決2億人居住，這樣一個驚人的數據如果屬實，恐怕當前的房地産調控政策、住宅供需關係都需要重新考量，至少在這批住宅被各地城市消化完畢之前，政府應該嚴格控制住宅建設用地的新增供應。

　　使用率和空置率不能混淆

　　然而經過調查，國家電網並沒有發佈過該數據。廣州也有媒體對交樓一年左右的2959套住宅通過查水電表辦法，得出“廣州存量住房空置率為20.24%，超過國際警戒線一倍”的結論。實際上，目前廣州市有存量住房230多萬套(根據廣州市2006年住房調查，至2005年年底，全市住房建築總面積已達到22500萬平方米，加上這幾年新增加的，約折合為230多萬套存量住房)，以2959套住房的空置調查結論，尚不足以判斷廣州存量住房的整體空置情況達到20.24%，更無法比較是否超過國際警戒線一倍。

　　實際上，關於“空置率”的數據一直眾説紛紜、爭論不休，其主要原因在於空置率沒有統一的定義。經濟學者在涉及住宅空置率的時候都很小心地給出各自的定義，這些定義僅僅適用於他們自己的研究，並沒有統一的數據。例如美國人口統計局針對社會福利、財産稅、城市規劃等不同的目的設置了不同的空置率。迄今為止，國家統計部門從來沒有規定過“空置率”的定義。如此看來，確實沒有辦法和國外比較所謂的“國際警戒線”。

　　國家統計局和建設行政主管部門曾試圖用“空置面積”這一指標，考察房地産開發行業的投資規模和市場銷售狀況，觀察是否出現了投資過剩，並非用於考察城市居民(包括投資投機者)的居住水平和房屋利用狀況。居民手中未入住的住房不能作為“空置面積”計算，因為這種住房已經不屬於生産經營領域，而是進入了居民消費環節。居民手上房子沒有人住這種情況，可以用“使用率”而不能用“空置率”來反映，以避免概念混亂。一些人買房不住不租不賣，一些樓盤出現較多的黑燈瞎火現象，這説明住房沒有充分利用起來，特別在當前抑制投機投資不合理需求的國情下，必須採取有效措施防止住房浪費現象蔓延。

　　廣州人均居住尚未達標

　　事實上，廣州市民居住條件一直處在偏低水平，這個結論是有法定權威數據支持的。2006年開始執行的《廣州市國民經濟和社會發展十一五規劃綱要》發展目標顯示：“到2010年，全市戶籍人口控制在810萬人以內，常住人口1090萬人，城市居民人均居住面積提高到25平方米，城市居民恩格爾系數降至35%以下。”在2010年3月29日廣州市統計局公佈的《2009年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，“2009年末，全市常住人口數1033.45萬人，市區人均居住面積達20.93平方米，農村居民人均住房面積達40.59平方米，城市居民恩格爾系數為33.2%。”看來，城市居民人均居住面積25平方米的規劃指標今年是完成不了的。

　　佛山市2009年統計公報顯示，佛山城市居民人均住房建築面積38.7平方米。廣佛兩地一體化之下，廣州市民在居住水平上還要向佛山看齊。今年4月國家統計局廣州調查隊抽樣調查顯示，至2008年末，廣州城市居民自有房屋率達89.9%，其中二居室佔54%，三居室佔35.9%，商品房源佔48.6%，房改房或私房佔35.1%。以目前廣州城市居民戶均3人，人均居住面積20.93平方米(以建築面積的80%換算為人均26.2平方米建築面積)，則廣州城市居民平均每戶僅有一套不足80平方米建築面積的住房。因此，雖然九成家庭擁有自己住房，但並不寬敞，有一半以上很破舊。如此居住條件，對於已經達到恩格爾系數33.2%富裕小康生活水平的廣州市民，改善居住環境的願望當然非常強烈。然而，目前不僅比不上佛山，就算是“十一五”規劃確定的人均25平方米居住面積指標也達不到，還談何“空置率超過國際警戒線一倍”。 （作者 黎文江）