【新民網 獨家報道】上半年申城別墅市場低開高走，拉出一根“陽線”。雖然總體成交同比去年仍有下滑，但二季度已走出年初的低迷。同時，隨著經濟型別墅愈發受到市場歡迎，供應方面也向小面積産品傾斜。

　　成交前低後高 調控是雙刃劍

　　在今天（7月20日）下午在浦東嘉裏中心舉行的第九屆中國別墅節上，中國指數研究院院長莫天全透露了上半年上海別墅市場的一組數據：1—6月申城別墅（包括聯排、疊加）成交2099套，共計46萬平方米，同比去年下跌10%和15%，略高於商品住宅的整體跌幅。

　　莫天全認為單從數字上來看，持續一年半的樓市調控對於別墅市場的影響大於公寓，但調控對於別墅市場的作用實際上是一把雙刃劍。以限購為例，雖然會阻止部分潛在的投資需求入市，但也會使得改善型購房者傾向於選擇一步到位，客觀上增加了這一群體中選擇別墅産品的可能性。“這實際上促動了這部分需求進入別墅市場。”他説。

　　伴隨著著樓市整體成交的回暖和別墅市場“以價換量”策略的普遍實行，這種效果也在二季度逐漸體現。數據顯示，一季度申城別墅月均成交套數尚不足200套，而到了二季度這個數字上升到了503套，相當於上升了150%。尤其在5月達到了單月554套的峰值，別墅市場已逐步走出年初時的低迷。

　　經濟型別墅受歡迎 供應倒向小面積

　　而在供應方面，今年上半年申城別墅（包括聯排、疊加）新增供應2251套，總面積是62萬平方米。跟去年相比前者僅下降12%，後者的降幅則接近5成，兩者的巨大落差顯示別墅及別墅類項目的整體供應在向小戶型産品傾斜，套均250平方米以下的戶型正成為市場主流。

　　會出現這樣的情況，業內分析認為一方面是受到土地供應的限制。由於別墅用地停批至今已有近6年，真正的純獨棟別墅産品日趨稀少，其中能夠新增供應市場就更是少之又少，而獨棟別墅往往單套面積較大，通常可以達到400平方米以上。

　　另一方面則是近年來上海供應的宅地容積率普遍在2.0以下，這給了開發商操作類別墅産品的空間。漢宇地産市場研究部經理付偉就告訴記者，為了獲得更高的産品附加值，開發商往往熱衷於打造混合型項目，即部分建造高容積率的公寓産品，部分打造成容積率較低的聯排、雙拼等類別墅産品。而這類産品憑藉小面積帶來的低總價，客觀上擴大了別墅的購買群體。隨著市場認可度的逐漸上升，也鼓勵了開發商更多的開發單套面積相對較小的産品。

　　以上半年別墅項目成交排行為例，成交套數最多是位於嘉定月浦板塊的寶華北岸郡庭，共計售出192套聯排別墅，但其單套面積僅為105至125平方米，如果不計算附贈的地下室面積，只和普通公寓中的小三房類似。而成交套數同樣破百的萬科清林徑和禦沁園的房源中絕大多數也小于200平方米。對此，莫天全也表示，今年上半年上海別墅成交套均面積在229平方米，其中單價低於23000元的經濟型別墅佔據了6成。（新民網記者 朱正炎）