金陵晚報記者獨家獲悉，萬科6月5日剛剛拿下南京南站旁的地塊，就已開啟了融資大門。萬科總部將其與雲南昆明的一住宅項目，共同打包募資7億元，目前預約的情況十分火爆，一基金公司經理形容“排著隊借錢給萬科”。

　　業內人士分析，龍頭房企正積極融資以加快推盤節奏，而投資者對樓市的信心也開始恢復。

　　萬科2.2億撬動40多億元的項目

　　這個名為京兆地産基金三期的項目，將南京南站項目與雲南昆明12.6萬平方米項目打包，建立2年期的信託融資計劃，認購起點為100萬元。

　　據了解，目前公佈給投資人的預期年化收益為：300萬元以下10%；300萬至1000萬元為11.5%。第一年可分配9%，剩餘的本息第二年末分配。風險保障方面，這兩個樓盤的項目公司現金流優先分配給基金，萬科上市公司與項目公司共同承擔本息差額補足義務。

　　值得關注的是，萬科在其中的股權份額佔51%，有限合夥公司佔49%，並將對其規劃建設工程等進行監督。“萬科近年來不少融資項目均只佔近半的股權，這次就是以2.2億元的資金撬動了40多億元的項目。此做法可以提升萬科的總營收，但是從另一個角度來看，萬科所佔的利潤份額也在逐漸縮小。”

　　“在目前調控背景下，追求純利已經過時，只有快速週轉的企業才能在下半場勝出。”今年初萬科總裁鬱亮在業績報告會上稱，萬科不缺錢，萬科如果真的缺錢是借不到錢的。

　　只要借7億卻吸引來12億

　　正如鬱亮所説的，目前萬科想借錢似乎並不難。“京兆地産基金三期剛剛開始認購，已經很火爆，特別是少量的100萬投資名額會爆滿。7個億的募集計劃，估計有12億的資金願意進來。”該項目的一位基金經理透露。

　　他表示，投資者對樓市的預期正在改變。僅僅幾個月之前，萬科就曾面對借不到錢的尷尬。今年2月，北京國際信託有限公司發佈公告，宣佈“萬科金域緹香項目特定資産收益權投資集合資金信託計劃延長推介期”。該信託計劃目標擬募集資金額為4.2億元，但到期時仍有數千萬元左右的資金空缺，無奈之下信託公司唯有將該募集計劃延期。

　　據分析，引發投資者關注的有兩個原因：一是隨著貸款放鬆後，6月份以來理財産品的預期收益率又降至3個月低點；二是樓市升溫，房地産信託發行有所回暖，上周發行的5隻房地産信託規模合計為17.85億元，規模佔比約為40%。

　　新項目或為“金色系”精裝房

　　房地産信託兌付資金主要來源於開發商銷售回款，銷售情況直接影響是否能收回成本。

　　按照初步的規劃，南京南站項目將比照“金色”系列，打造品質樓盤，住宅精裝修交付。其中商業佔7%，辦公佔24%，住宅佔69%。將有不少獨立商鋪和底層商鋪進行出售。項目的總投資額21億元，開發週期預計為2012年至2015年。

　　之所以與昆明項目打包進行融資，是因為南京項目成本高，利潤相對較低。據了解，昆明項目首期房源今年8月份就可以上市預售，總投資額27億，而目前預估的稅後凈利潤，卻幾乎是南京南站項目的兩倍。

　　土地成本也是其中一個重要原因。按照南京市的規定，土地出讓金只允許分兩次繳納，且首期繳款比例不得低於全部土地出讓價款的50%，須在土地成交後7天內交齊。而昆明規定土地款仍可以分三次繳納，首付僅在30%左右。因此在昆明蓋房，資金峰值在5.98億元左右，而南京項目的資金峰值則高達7.45億元，資金壓力更大一些。