戴德梁行投資部高級經理黃靜

　　投資商鋪需要先了解一下商鋪的分類，比如像濱江道商業街兩邊的商鋪屬於街鋪，像富力城這類住宅項目的商業為社區商鋪，像鑫銀大廈這類寫字樓下面的商業屬於商業裙房，而像大悅城這樣的綜合體項目內的商業屬於專業商業物業。在商鋪類型選擇方面，底商、街鋪都可以購買，而綜合體裏的商鋪應該是只租不售的，業主對整個業態的控制也沒有話語權，實際上個人投資者想買也買不到。

　　投資商鋪的難度比投資住宅的難度要高很多，需要考察的點也要多得多。比如投資住宅只需要考慮地段、價格、戶型、樓層、環境、交通等因素，而投資商鋪還要考慮人口的數量，消費的能力，商業的佈局，甚至門開在哪個方向，離馬路有多遠，距離停車位有多遠等等細節。作為商鋪投資來講，能夠投的起商鋪的多數還是中年人，比如富裕中心的商鋪現在賣到10萬元/平方米，如果手裏拿著200萬元連最小的商鋪也買不到，所以20、30歲的年輕人用商鋪做創業項目不實際。

　　什麼樣的商鋪預期收益更高呢？和這個商鋪自身所具備的種種條件相關。如果此類商鋪的供應量不高，臨街並且能做餐飲，商業形態又不限制，那麼這種商鋪就是“物以稀為貴”的精品。用途很廣，無限制，當然售價和租金也要高出很多。

　　建議投資者在選擇商鋪時還要考慮到將來自營的業態定位要與區域的消費層次相當，舉例來説如果在消費支撐欠發達的區域開品牌珠寶店或高檔服裝專賣店就很不匹配，如果經營不善再進行轉租風險就增大了。

　　申夏資産管理有限公司韓鵬

　　投資不是要賭！關鍵是要合理。建議投資者在投資前首先考慮自己的資産情況，因為商鋪佔用的資金比較大，即使通過銀行融資，成本也比較高。其次，要考慮商鋪的用途，是用來出租還是用來自營要規劃清晰。另外，對於個人投資者而言，佔用資金較少的商鋪應該是首選。

　　做商鋪投資最重要的一點是選址，因為商業開的就是地段要旺。在選址時可以參考以下幾點，首先是商業氛圍良好的成熟地段，當然這類商鋪的價格也最貴；其次是選擇交通條件完善的地段，比如地鐵沿線；第三是可以考慮新興小區的社區商業，如何來選擇呢？可以假設以所要考察的商鋪為原點，3至5公里為半徑畫上一個圓，看這個範圍內的社區入住率，也即看人口的消費支撐。此外，在具體選擇商鋪時，還要特別注意兩點，一是重點看商業氛圍，二是重點看後期的物業。

　　商鋪投資者類型也並不一致，典型的分為兩類：一類投資者是偏收益型，也就是想要當二房東，通過商鋪的出租來獲得收益回報；另一類是自用型，即通過購買商鋪來經營事業，同時在若干年後還可獲得房産的升值。需要特別提醒投資者一點的是，從經驗來看，投資商鋪進行自營的風險要高於商鋪未來貶值的風險，由於大多數商鋪都會有所升值，所以現實中投資商鋪的投資者選擇自營的不在多數。