繼重汽翡翠東郡在市區設接待中心後,與其相鄰的另一大盤碧桂園近日也搶灘市區,在銀座、樂購、華能大廈等地設外展點；長清各樓盤也不甘落後,魯商常春藤在市區某商業中心的巡展已開始一週,中建瀛園、原鄉溪谷、康橋聖菲、三慶大學商業街馬上步其後塵。

　　據了解,受雙限政策影響,對市區客源有很大依存度的郊區盤面臨客源危機,他們紛紛“排兵布陣”,開拓銷售渠道,一場轟轟烈烈的搶客大戰已經開始。

　　城裏客

　　佔銷售份額三四成

　　重汽房地産曾就其開發的重汽 翡翠東郡做過統計,2011年2月,來自濟南市區的購房者佔整體銷售的兩成左右,而位於長清園博片區的常春藤項目銷售部負責人賈宏濤則表示,限購前,濟南客戶佔60%-70%。受調控影響,兩地的市區買家大幅削減,“大多數的客戶來自項目周邊,濟南客戶不到一成,”重汽房地産開發公司銷售經理左佳談到。

　　目前翡翠東郡每個月都能成交50-60套房源,但來自濟南的購房客群比例正在縮小。2010年重汽翡翠東郡開盤前,即在澳利大廈設臨時接待中心,目前將火炬大廈作為外展點,但是火炬大廈只是起到一個辦事處的作用。

　　調控當道

　　溢出性需求回流

　　因居住環境優越,郊區置業一度成為熱點,但是目前的銷售狀況卻陷入低谷。“限購的打擊是致命的,園博園周邊的高端盤如別墅一套房的價格都在500萬左右,能夠買該産品的一般都被限購。”賈宏濤談到。“但是高層産品賣得還是不錯,即使是洋房産品,也能在市場上有所斬獲。”康橋置業韓隆認為。

　　而中國重汽房地産開發公司營銷經理左佳則將郊區盤陷入困境的原因歸結為溢出性需求的回流。“房價高的時候,很多買不起房的人只能被擠到周邊,如經十東路章丘區域,但是市區剛需房的降價導致部分需求回流市區的房價達到預期,形成購買,這也影響了部分章丘樓盤的成交。

　　據了解,在東部的恒大名都目前價格在6000元/平方米左右,對部分剛需客戶還是有較大吸引力,但是重汽翡翠東郡也屢屢推出週末特價房,以3580元/平方米的超低價扳回一局。

　　搶客大戰

　　即將爆發

　　目前,碧桂園已經派銷售人員在濟南市的銀座、樂購門店“練攤”,記者看到,除了銷售人員,還有部分學生在派單。一位銷售人員談到,這種外出拓客的方式之前很少用,由於消費者最關注的産品價格尚未確定,所以效果並不明顯。一位路過的購房者詢問碧桂園鳳凰城的售價,銷售員表示,別墅的價格不會過萬,高層住宅的價格則會參考周邊其他項目。而碧桂園濟南公司營銷經理劉地生對濟南市場則充滿信心,稱項目將有70%的購房者來自於市區。

　　由於非第一居所,很多郊區置業的高端客群往往按兵不動。於此對應,魯商常春藤等長清項目開始了週末樓盤巡展,變被動為主動,充分挖掘客戶。而中建瀛園、原鄉溪谷、康橋聖菲等樓盤也表示,將參與2012萬人團購節,以較低的優惠價格爭取到更多市區買家份額。

　　(樓市記者矯娟)

　　碧桂園鳳凰城銷售人員到市區某商場門口“練攤”攝影/田曉濤