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謝國忠:房地産泡沫破裂就像溫水煮青蛙

發佈時間:2012年04月26日 15:28 | 進入復興論壇 | 來源:中新網 | 手機看視頻


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  中國房地産市場的牛市論者,寄希望於限購令取消。於是,投機客和開發商繼續坐守大量囤積的房産,等待市場復蘇。他們的假設前提是:目前的房産熊市,是政府造成的。這種觀點可謂大謬。

  今天的熊市,就是泡沫破裂的結果。中國房地産被估值過高,這是不容否認的。現在投機客和開發商手中掌握的存量房和空置房,已經超過了國內生産總值的100%。這樣的局面,有助於中國經濟實現軟著陸,但卻會讓市場調整的過程變得更加漫長。

  目前中國6.5億城市居民的人均居住面積已經超過了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人,相當於未來十五年的城市人口增量。至於説價格,北京和上海每平米房價均值已經超過居民平均月工資的五倍。

  日本股市的最高點出現在1989年,而房價在1992年達到了歷史高位。那之後,股市和房價都跌掉了80%。中國股市的高點出現在2007年,房價高點出現在2010年。未來股市和房價的下跌,最終還是會達到合乎其發展規律的結果。説到底,支持房價的還是居民收入水平,而不是漲價預期。

  中國房地産泡沫的破裂過程,看起來像是電影裏的慢動作。政府的限購令,針對的是購買多套房屋以及非本地居民購房。這就表明中國房地産市場的“繁榮”,就是投機活動帶來的結果。但是假設限購令取消,投機活動就真的能再度繁榮?對此我深表懷疑。

  首先,大多數買得起房子的人,手裏已經有多套房産,市場存在飽和點。其次,投機資金也不像以前那樣充足。貿易順差和熱錢流入都已經大幅下降。即便是投機活動復蘇,也會迅速拉高利率。很可能是明年,等到限購令真正取消的時候,市場局面還是不會扭轉,那些困守空房的投機者最後一線希望破滅,這可能會導致房地産市場大跌。

  所以説,繼續堅持限購令,對政府來講是一個很好的手段,有利於實現經濟軟著陸。就像溫水裏煮著的青蛙一樣,投機者可能始終都不會跳出來。但是最終,他們還是不得不承受所有的損失,賣掉手中囤積的房産。這一次,將會是工薪階層能夠承受的價格水平。

  (作者為知名經濟學家)

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