■ 地産行業記者 丁雯婕

　　4月份深圳迎來10個新推盤項目。記者發現，10個新盤中有5個舊改項目，可以説4月深圳將迎來舊改項目入市高峰，其中關內福田、羅湖和關外龍崗各1個，寶安老城區2個舊改項目。

　　體量大——

　　近期産品以住宅為主，長期開發呈綜合體傾向

　　近期入市幾個舊改項目都是大體量的住宅。記者向營銷人員了解到，中洲中央公園按照規劃一共約有2000戶住宅産品，而今年上半年入市的第一期A組團將囊括其中的一半住宅産品，第二期B組團住宅産品正開發中。

　　“4月我們將會有5棟共954戶入市，除其中一棟為保障房項目不對外銷售外，其餘4棟將會全部入市。”中洲中央公園營銷中心置業顧問如此表示。

　　與中洲中央公園比鄰的勤誠達22世紀也預計于4月底入市，據介紹，一期建築總面積約20萬平方米，預計推出1100戶住宅，龍崗區的保利上城則將加推1棟小高層住宅産品。

　　相比之下，關內舊改項目的體量要小得多，位於東門的君薈名庭共有408戶住宅産品入市，而位於新洲路的嘉州富苑也將推出第三期400余戶住宅，他們都分別有近100戶是作為拆遷賠償返還給當地居民，真正推向市場的分別都只有300余戶。

　　據悉，雖然近期推出産品以住宅為主，但是長期看來大部分舊改項目多以城市綜合體為規劃建設方向，中洲中央公園、星河盛世花園、去年已經入市的保利上城和京基100大夏等，都是體量龐大的城市綜合體項目。

　　“按照政府規劃，深圳大部分舊改項目都是商住用途，體量大的用於建設包含住宅、酒店、商業等在內的城市綜合體對於區域資源也是一種極大提升。”世聯地産華南首席分析師曹取表示。

　　成本高——

　　項目遭遇定價難，部分項目改現樓發售

　　業內普遍看法是，鋻於舊改一般涉及到拆遷補償，建造成本普遍比一手土地上建項目要高。自從調控施行以來，成交出現低迷，不少在售樓盤都啟動降價，舊改樓盤對定價也是三緘其口。

　　“據我了解，基於成本考慮和市場預期，之前包括中洲中央公園和勤誠達22世紀等舊改項目在內的幾個寶安大盤對定價的預期相對比較樂觀，但隨著對市場變化，這幾個大型項目已經幾次推遲入市，定價預期不斷下調。”中原地産某項目代理負責人如此表示。

　　上述人士認為，這些成本不低的舊改項目對於定價是再三猶豫，一方面擔心定價低了成本負擔過重，另一方面卻又不能不跟價格下行的市場趨勢保持一致。

　　華盛君薈則直接採用了現樓發售的方式，“預計該項目定價將會超過3.5萬元每平方米，在市場同類産品中價格偏高。一方面東門是老牌區域，開發商現樓銷售可以避免限價，提高開盤價格；另一方面也基於舊改項目拆遷賠償成本高的考量。”某資深地産人士表示。

　　曹取認為，短期內舊改項目價格提升程度不大，但長期，深圳將陸續迎來大批量舊改項目，或會形成價格剛性。