2011年，我國1000萬套保障房的開工量創下了歷史之最，同時也在改變著樓市的格局。據國務院規劃部署，“十二五”期間，我國保障房將覆蓋20%的城市住房群體。

　　隨著更加巨大的保障房規模逐年釋放，供給形式五花八門的現狀也成為業內關注的焦點。廉租房、公租房、經濟適用房、兩限房、定向安置房這5類保障房未來的發展情況如何？業內專家分析認為，今後公共租賃房將逐步取代新建保障房，成為保障房供給的主流形式。

　　租賃式保障將成主流

　　近日在新浪樂居舉辦的保障房論壇上，談到保障房未來的發展趨勢，首都經貿大學土地資源與房地産管理系主任趙秀池教授認為有以下5個方面：覆蓋面更寬；保障形式將更多采取租賃式；保障制度更加公開、公平、公正；規劃佈局將重點向新城、重點功能區、産業園區傾斜；將會有更多的社會力量加入到保障房建設中，公租房盈利模式將會形成。

　　在住房保障形式將更多采取租賃式這個命題上，《中國建設報?中國住房》記者注意到，此前中國指數研究院副院長陳晟也曾提出，早在2011年末中央經濟工作會議上，關於保障住房，就已經出現一個清晰的思路，即公共租賃房將成為保障房的主要形式。“租住公共租賃房的中低收入群體，在他們經濟提高有條件購買商品房時，他們既成為商品房消費主體，同時又可將租賃房騰出，進入一個良性循環。”

　　租賃比新建效果更好

　　北京禧泰房産數據研究中心研究部副主任郝鳳英根據自己的課題研究成果，進一步分析了“公共租賃房將成為保障房的主要形式”這一命題的現實意義。她認為，該命題主要是通過收購社會上的二手房來解決住房保障問題和長期租賃方案。如果政府採用集中新建，類似于經濟適用房的方式，效果將會比收購和長期租賃差很多，因為收購的都是一些二手房，在地理位置分佈上，不僅城區有，郊區也有。如果政府將這些房子收購，被保障對象就可以根據自身就業的條件，包括上學，還有一些個性化的需求，就地選擇保障房。

　　郝鳳英還表示，現在政府保障房供給分為四個途徑：新建，改建，收購，長期租賃。目前新建是政府採用的主要的方式，但收購會是更好的途徑，長期租賃也是可行的。租賃房還能在套型上滿足被保障對象的需求，市場上存量房的交易包括一居室、二居室、三居室，90平方米以下的套型很多，且分散很均勻，一居室60%，二居室30%，三居室10%左右。“這個量非常符合市場的需求，有的家庭需要兩居室，有的需要三居室，如果按照市場的力量解決的話，這將是最好的解決方案，集中新建帶來的問題，也可以很好地化解。”

　　保障房入市對房價影響甚微

　　隨著保障房建設力度的繼續加大，保障房的大量入市會不會影響商品房的價格？

　　對此，趙秀池表示，保障房和商品房實際上是兩種制度、兩種安排的問題，買商品房的人跟買保障房的人是不一樣的，且買保障房的準入的條件非常嚴格，人均住房面積、資産，覆蓋的人群現在大概就是20%；而商品房市場供給的是80%的人群，所以這兩個是不衝突的，建保障房足夠多的話，也只能保20%，80%還是要到市場上買。“商品房市場剛需還是有的，保障房的大量入市不會影響房價。”