東莞日報：什麼樣的房地産項目才能稱為城市綜合體？

　　淩展飛：城市綜合體從字面上來説，就是小型城市，即要滿足衣食住行等，因而必須是幾種物業的集群。通常我們説的城市綜合體，是涵括寫字樓、酒店、商店、公寓、住宅、會展、展覽館、公園、學校中三種以上物業模式的建築集群。

　　通常來説，只要具備上述的物業模式中的三種即可稱為城市綜合體，但被默認的城市綜合體還是需要有一定規模，有一定檔次的，只是具體規模沒有數字化的定義。但如果只是寫字樓或住宅下有商業的物業形態，都不能算是城市綜合體。

　　東莞日報：打造城市綜合體需要哪些條件？

　　淩展飛：通俗説就是需要天時、地利、人和。

　　打造城市綜合體，首先需要的是地塊的交通便利，最好是在主幹道旁。其次是人群條件，打造城市綜合體的地塊周邊需要具備一定的居住人群，要在成熟區域，而且項目未來建成後又可以容納很多人群。同時，區域最好是政府重點發展的區域，這樣開發起來會事半功倍。再次，則是城市發展到了成熟的階段，同時發展商要具備用心經營的理念。

　　開發一個城市綜合體需要比開發一般項目多幾倍甚至幾十倍的財力投入，這是因為做城市綜合體項目的地塊本身地價就會比較高，且大多會有超高層，建安成本也相對比較高。而城市綜合體的建成週期慢，回收自然也較慢。此外城市綜合體的可銷售部分少，後期的經營管理投入會很大。經營是城市綜合體的主要問題，這對發展商的財力會是很大考驗。

　　東莞日報：你認為東莞為何近期頻頻出現城市綜合體項目？

　　淩展飛：我前面提及過，打造城市綜合體需要城市發展到一定的階段。東莞經濟逐漸向好，産業結構不斷調整，産業不斷升級，在商務方面周邊城市的對外貿易也開始向東莞發展。東莞城市的發展，開始呼喚有水平、有素質的高檔次的城市綜合體出現。