隨著國家對房地産宏觀調控政策的深入,目前國內樓市出現了兩個調控效果:住宅投資、投機性需求被擠出市場,基本由“剛需”在支撐；房價的漲幅終於得到控制,部分一線城市房價明顯下調。然而大眾投資需求還是在找尋更穩妥的去向,小公寓投資重歸大眾視野。

　　公寓價格直逼兩三年前

　　住宅限購一定程度上影響著公寓産品的銷售。自2011年年末,濟南在售公寓成交量急劇萎縮,進而影響公寓成交價格。今年入市的公寓項目紛紛調低價格預期,不少公寓每平米成交價低於周邊在售住宅近千元,直接逼近兩三年前的市場價格。

　　目前濟南公寓類産品的主力購買客群是中小投資者、創業型辦公自用群體,以及部分被限購的非本地戶籍人群,這類人群對於價格的敏感度較高。記者對花園路附近某公寓項目進行隨機客戶調查發現,公寓類産品不限購、不限貸,依然吸引了不少客群的關注,購買熱情較高。有客戶現場表示,等了大半年時間,覺得目前的價格還是比較合適出手的。

　　低總價、高租金是王道

　　公寓的投資價值之所以高,是因為總價低、租金高以及可商可住的靈活性,因而較商鋪投資投入少風險低,較住宅投資回報高。以高新區某小區為例,33平米的小戶型公寓售價約20多萬,裝修後租金約1200元；而小區內另一戶78平米兩室住宅售價約60多萬,裝修後租金約1400元。投資致勝的法寶就在於租金相差無幾的情況下,公寓所需投入更少,因而總價越低,回報相對就越高。

　　從近年來濟南公寓市場成交數據來看,40平米以內的小戶型公寓最受投資者青睞。小戶型公寓的王道就是在盡可能低總價的前提下,獲得內部極致空間功能、外部便利配套和便捷交通功能。除此之外,選擇擁有良好信譽和品牌的開發商也至關重要,這決定著房屋的工程質量、物業管理,關係到交房後居住舒適度,租金和出租率等問題。

　　投資需理性

　　漫天承諾不可信

　　隨著公寓投資置業關注度的升溫,一些前期已顯現並且還持續存在的矛盾問題也在吸引市場的注意。誠基中心項目前期大玩“買一層得兩層”的投資概念,對客戶漫天承諾,而今業主們已經入住兩年,前期承諾沒有兌現,暖氣和煤氣都無法解決,導致業主多次堵路抗議。

　　同為誠基開發的卓越時代廣場項目也以買一層送一層來忽悠客戶,5100元/平米的價格雖吸引眼球,但實際上“5100元”僅為售價的一半,而置業顧問絕口不提實際産權面積,回避層高等關鍵問題,更是無視管理規定,無預售證即公然收取認籌金。