早報置業顧問

　　盛世管家副總經理 許劍

　　杭州新政細則出臺已滿月，杭州的二手房成交量從最初幾天的急劇下滑至日成交不足20套，用了約1個月的時間回升到日均成交40余套，雖然這個數字不及去年同期的1/4，但對於一個剛需客戶為主流的市場，這樣的成交數字已經十分不錯了。

　　國家的調控目的其實是十分明確的，通過壓縮交易量，將盡可能多的炒家隔離到樓市之外，同時將之前已經變成房産的熱錢，盡可能久地鎖定在樓市裏，維持樓市的成交量及價格的穩定，以避免房地産泡沫的繼續擴大乃至破裂，然後逐漸通過經濟發展及金融手段，消除房地産泡沫，保持整體國民經濟的穩定發展。所以，政府不太可能會在短期內取消各類調控手段，相信今年杭州二手房市場的主基調就是價格維穩，成交受抑了。

　　雖然杭州二手房整體成交趨於平淡，但還是不乏亮點的，閒林區塊在整個三月份的表現中十分搶眼，是杭城成交量最大的板塊，將以往成交領先的申花、拱宸等板塊都拋在了身後。從過往的經驗看，在歷次的房産調控中，成交量及價格首先都是從外圍區域開始有所下降，然後慢慢波及其他區域，閒林板塊相對主城區來説，過往的價格及成交量波動都是比較明顯的。此次調控中，閒林板塊表現如此優異，與購房者成分的變化是有直接關係的，在剛需顧客佔主流的市場中，購房者買房更多的還是從自身的需求出發，購買力所能及的房子。在目前杭州二手房均價已經昂首步入雙萬元、交易稅費不斷提高的情況下，購買未來發展前景較好的遠郊房子，是一個合理的選擇。

　　現在的購房者買二手房時，除了考慮地段等因素外，還會將其周邊的新房作為房價標桿之一。一直以來的觀念都認為，新房的開盤或是土地的拍賣，都會對二手房的價格造成影響，很多房東也期待著自己的老房子周邊能有新的高端樓盤上市以拉升整體房價。截至2010年底，杭州二手房新房的成交比是1.41，也就是每成交一套二手房同時會有1.41套新房成交，這是一個典型的正在城市化過程中的市場。隨著城市化過程的逐步完成，未來二手房新房的成交比將逐步拉近甚至倒挂，這也是房産市場成熟的標誌之一。在這樣的市場中，城市的核心區域基本都已被二手房佔據，大部分近郊及一部分遠郊也以二手房為主，新房的交付對二手房房價的影響將是微乎其微的。