能帶來穩定成交量的才是合理價格

　　樓評

　　溫家寶總理在兩會記者會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，今年的政府工作報告也提出，要“促進房價合理回歸”。業界普遍認為這一提法意味著房地産調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”，也就是説，“降價”的目標已經越來越明確。

　　房價收入比應成為住房政策設計中的重要指標

　　什麼叫房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標準：一是房價與居民的收入相適應，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。房價與居民的收入相適應，很容易讓人想起一個專業術語——“房價收入比”，指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值。目前有一種比較流行的説法認為，房價收入比在3—6倍之間為合理區間。如果按照這一標準，我國多數城市的房價都屬於過高範疇，一線城市房價收入比更是遠高於這一水平。以北京為例，房價收入比達到了15倍以上。

　　山東經濟學院房地産經濟研究所名譽所長郭松海則認為，如果以90平方米為住房標準，當前我國房價收入比6—8倍是比較合適的。

　　能帶來穩定成交量的價格才有可能是合理價格

　　據業內介紹，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，粗算平均售價5379元/平方米。細看成本，2011年全國房地産開發企業土地購置面積4.10億平方米，土地成交價款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約佔售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約佔銷售均價的37%—46%。稅費財務成本約佔銷售價格的10%左右。

　　要使房價進一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價格進一步下降。

　　作為開發商的一員，旭輝集團副董事長林偉表示，什麼時候成交量連續幾個月企穩了，説明房價也降到了市場認可的“合理價位”。

　　“合理”的關鍵是居民可承受

　　除了房價收入比和成本以外，計算房價租金比，對比CPI、收入增長、GDP，考察銀行可承受的風險等方式，也常被用來觀察一個地區的房價是否合理。

　　普通居民是否可承受，也將是判斷房價是否合理的重要標準。“按照現在的房價分析，特別是七八個大城市的房價，如果繼續上漲下去，將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對整個經濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現在相關部門下定決心，讓房價降下來。”住建部部長姜偉新近日表示。

　　江蘇省建設廳廳長周嵐認為，政府要促進房價進一步回歸到合理水平，還要進一步完善住房供應結構，引導企業多建設中小戶型、中低價位的普通商品房，從而拉低整體房價。

　　周嵐説，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態和預期也才能穩定，這樣的樓市才是健康的樓市。