近日,《人民日報》發表題為《樓市調控不會半途而廢》的署名文章,文章除了再次強調堅持調控不放鬆外,還直言樓市調控政策“需要進行適當的調整”。

　　從政策走向角度而言,針對自住需求的限購政策正在走向定向“微調”放鬆,信貸政策也在“微調”鬆動,對於自住需求的差別化的房貸政策,如銀行給出更多的房貸額度,並且有適度的貸款利率優惠,加快審批速度,信貸政策的微調也可以帶動樓市自住需求市場成交量的回暖,成交量回暖。

　　那麼,中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調整,尤其是豪宅樓盤該不該限購?這些還都是個爭議的話題。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,豪宅放開限購不是不可以,因為,從本質上來講,豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場基本上可以歸結為不同的市場需求,在當前市場背景下,豪宅市場成交量價變化情況基本上對於普通商品住宅沒有什麼影響。具體來講:

　　第一,普通商品住宅市場制定“差別化”的信貸政策和限購政策,促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交,保護以自住剛性需求為主的購房者,為這些購房群體爭取更多的購房時間,普通商品住宅市場需求由於政策層面的保護,不會受到豪宅市場的影響。

　　第二,當前CPI同比增長已經呈現下行趨勢,通貨膨脹將得到進一步緩解,這也為“兩會”中提到的2012年全年CPI控制在4%的漲幅開了個好頭,通脹預期緩解,投資房地産市場短期內不會獲得由於房價快速上漲而得到的溢價收益,短期內投資回報率降低,投資客投資豪宅市場會更加謹慎,因此,也難説在現階段會對整體市場有多大的影響。

　　第三,從長效的調控機制來看,房地産市場“去投資化”機制一旦形成,豪宅市場也難以在短期內對於樓市造成成交結構的影響。

　　從政策或制度走向來看,以“限購”、“限貸”、“限價”行政化的調控措施不為長久之計,必須通過長效機制的稅費政策來調節房地産市場需求及資金的流向,以此達到房地産市場“去投資化”的目的。

　　從當前已經明確的政策走向來看,房産稅試點範圍的正在逐步擴大、住房保有稅、交易環節的稅改方案完成之後會逐步全面鋪開,以此從長遠角度控制房地産市場投資資金的流向及價格的走勢,限制樓市投資性、投機性需求,達到房地産市場“去投資化”的目的,引導樓市進入長效調控機制。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,“一刀切”整體市場全部限購事實證明會誤傷自住剛性需求購房者,也不利於高端或豪宅市場的發展。如果“限購”措施今後要進行微調,新出臺的“限購”措施預計以保護中小戶型、自住剛性需求為主,比如像長沙樓市限購那樣,有可能多數對“90平方米以下,或以當地自住標準”為限,以家庭為單位進行限購；同時,對於高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求,而不是限購。或今後限購“微調”政策如果有必要進行調整,可對豪宅和郊區別墅放開限購,改以限貸和稅收手段進行調節。如此這樣,即保證中低收入者的自住剛性需求,也不影響高端樓市的成交,整體市場還可以保持相對的活躍度。

　　那麼,如此這樣,豪宅項目地王項目再入市,也就沒有必要再讓我們沸沸颺颺進行市場炒作了,引起太多人關注了。

　　同策諮詢研究中心