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樓市調控:能帶來穩定成交量的才是合理價格

發佈時間:2012年03月28日 04:21 | 進入復興論壇 | 來源:北京日報 | 手機看視頻


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  綜合《人民日報》、《解放日報》、《北京日報》等報道 溫家寶總理在兩會記者會上表示,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,今年的政府工作報告也提出,要“促進房價合理回歸”。業界普遍認為這一提法意味著房地産調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”,也就是説,“降價”的目標已經越來越明確。

  房價收入比應成為住房政策設計中的重要指標

  什麼叫房價合理回歸,溫家寶總理給出了兩條標準:一是房價與居民的收入相適應,二是房價與成本和合理的利潤相匹配。房價與居民的收入相適應,很容易讓人想起一個專業術語───“房價收入比”,指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值。目前有一種比較流行的説法認為,房價收入比在3─6倍之間為合理區間。如果按照這一標準,我國多數城市的房價都屬於過高範疇,一線城市房價收入比更是遠高於這一水平。以北京為例,房價收入比達到了15倍以上。

  山東經濟學院房地産經濟研究所名譽所長郭松海則認為,如果以90平方米為住房標準,當前我國房價收入比6─8倍是比較合適的。

  能帶來穩定成交量的價格才有可能是合理價格

  據業內介紹,2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米,商品房銷售額59119億元,粗算平均售價5379元/平方米。細看成本,2011年全國房地産開發企業土地購置面積4.10億平方米,土地成交價款8049億元,粗算可得土地成本為1963元/平方米,約佔售價的36.5%。建安成本約為2000元─2500元/平方米,約佔銷售均價的37%─46%。稅費財務成本約佔銷售價格的10%左右。

  要使房價進一步回歸合理,從成本角度看,還需要土地價格進一步下降。

  作為開發商的一員,旭輝集團副董事長林偉表示,什麼時候成交量連續幾個月企穩了,説明房價也降到了市場認可的“合理價位”。

  “合理”的關鍵是居民可承受

  除了房價收入比和成本以外,計算房價租金比,對比CPI、收入增長、GDP,考察銀行可承受的風險等方式,也常被用來觀察一個地區的房價是否合理。

  普通居民是否可承受,也將是判斷房價是否合理的重要標準。“按照現在的房價分析,特別是七八個大城市的房價,如果繼續上漲下去,將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅,對整個經濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現在相關部門下定決心,讓房價降下來。”住建部部長姜偉新近日表示。

  江蘇省建設廳廳長周嵐認為,政府要促進房價進一步回歸到合理水平,還要進一步完善住房供應結構,引導企業多建設中小戶型、中低價位的普通商品房,從而拉低整體房價。

  周嵐説,房價不再暴漲暴跌的時候,購房者的心態和預期也才能穩定,這樣的樓市才是健康的樓市。

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