房地産信託投資基金（REITS）是一種以發行收益憑證的方式募集特定投資者資金，由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金制度。目前，我國沒有真正的REITs基金，但有兩隻以REITs基金為主要投資標的的QDII，屬於基金中的基金。

　　簡單而言，REITs就是一家擁有並運營商業性房地産的企業，它持有如公寓、酒店、商場、辦公樓、醫院和倉庫等在內的房地産資産。其收益主要來自兩方面：一是其長期的資本增值收益，二是租金收益，即REITs的分紅。

　　REITs起源於美國，截至2012年1月，美國約有152隻REITs公募基金，資産規模大約5000億美元，從美國REITs發展路徑來看，REITs的投資品種一直不斷創新。

　　從REITs組織形式來看，主要有公司形式和契約形式兩種，美國主要以公司形式為主。而根據具體運作方式，REITs可分為三種類型：一是權益型；二是抵押型；三是混合型。在美國，權益型REITs佔絕對主導地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相對較低。

　　國金證券（600109）發佈的最新報告顯示，從對All REITs指數風險收益特徵分析可知，All REITs指數風險大體處於標普500和納指100指數之間，對比滬深300指數看表現相對穩健，風險指標略低於滬深300，且與我國股市相關性較弱。因此，從資産配置角度出發，REITs資産可起到分散風險及穩定投資組合收益的作用。

　　同時，美國REITs持有的物業分佈非常廣泛，覆蓋經濟活動的各個領域，各類型物業對經濟週期敏感度是不一樣的。如酒店、度假村及零售等對經濟週期的敏感度相對較高；而醫療、倉儲及林場等與經濟週期相關性較弱，表現出相對抗週期性。因此在不同經濟週期，相機配置不同類型的REITs將會有較好的表現。

　　此外，法律規定REITs必須支付不少於90%的稅後利潤給持有人，其屬於高派息品種。從統計來看，1972年以來，長期平均年化總回報率13.75%，年均派息收入約為8.3%。因此高派息是對週期系統風險的又一化解，也是REITs長期表現穩健的關鍵因素。

　　美國近期經濟數據表現靚麗，加之新屋銷售以及成屋銷售、租出率及租金等數據顯示美國房地産（尤其租賃市場）的企穩。在2008年次貸危機爆發以來REITs大幅下跌為其投資價值提供了較好的安全邊際，財務穩健的公寓、倉儲、工業廠房等REITs具備較好的投資價值。

　　我國現有的兩隻以REITs基金為主要投資標的的QDII分別為諾安全球不動産基金和鵬華美國房地産基金，二者投資範圍有所區別，諾安不動産投資範圍相對較為廣泛，以全球權益類REITs為投資標的，而鵬華房地産是以美國權益類REITs為主要投資標的。結合當前宏觀環境及估值，投資者可關注兩隻基金的投資價值。

　　提醒投資者注意的是，REITs基金投資標的由於受各國宏觀經濟、地産市場以及匯率等多因素影響，具有較高風險/收益特徵，建議具備風險承受能力的投資者參與。

　　(來源:中國證券報)