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借道QDII投資海外REITs

發佈時間:2012年03月27日 11:20 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報 | 手機看視頻


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  房地産信託投資基金(REITS)是一種以發行收益憑證的方式募集特定投資者資金,由專門投資機構進行投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金制度。目前,我國沒有真正的REITs基金,但有兩隻以REITs基金為主要投資標的的QDII,屬於基金中的基金。

  簡單而言,REITs就是一家擁有並運營商業性房地産的企業,它持有如公寓、酒店、商場、辦公樓、醫院和倉庫等在內的房地産資産。其收益主要來自兩方面:一是其長期的資本增值收益,二是租金收益,即REITs的分紅。

  REITs起源於美國,截至2012年1月,美國約有152隻REITs公募基金,資産規模大約5000億美元,從美國REITs發展路徑來看,REITs的投資品種一直不斷創新。

  從REITs組織形式來看,主要有公司形式和契約形式兩種,美國主要以公司形式為主。而根據具體運作方式,REITs可分為三種類型:一是權益型;二是抵押型;三是混合型。在美國,權益型REITs佔絕對主導地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性相對較低。

  國金證券(600109)發佈的最新報告顯示,從對All REITs指數風險收益特徵分析可知,All REITs指數風險大體處於標普500和納指100指數之間,對比滬深300指數看表現相對穩健,風險指標略低於滬深300,且與我國股市相關性較弱。因此,從資産配置角度出發,REITs資産可起到分散風險及穩定投資組合收益的作用。

  同時,美國REITs持有的物業分佈非常廣泛,覆蓋經濟活動的各個領域,各類型物業對經濟週期敏感度是不一樣的。如酒店、度假村及零售等對經濟週期的敏感度相對較高;而醫療、倉儲及林場等與經濟週期相關性較弱,表現出相對抗週期性。因此在不同經濟週期,相機配置不同類型的REITs將會有較好的表現。

  此外,法律規定REITs必須支付不少於90%的稅後利潤給持有人,其屬於高派息品種。從統計來看,1972年以來,長期平均年化總回報率13.75%,年均派息收入約為8.3%。因此高派息是對週期系統風險的又一化解,也是REITs長期表現穩健的關鍵因素。

  美國近期經濟數據表現靚麗,加之新屋銷售以及成屋銷售、租出率及租金等數據顯示美國房地産(尤其租賃市場)的企穩。在2008年次貸危機爆發以來REITs大幅下跌為其投資價值提供了較好的安全邊際,財務穩健的公寓、倉儲、工業廠房等REITs具備較好的投資價值。

  我國現有的兩隻以REITs基金為主要投資標的的QDII分別為諾安全球不動産基金和鵬華美國房地産基金,二者投資範圍有所區別,諾安不動産投資範圍相對較為廣泛,以全球權益類REITs為投資標的,而鵬華房地産是以美國權益類REITs為主要投資標的。結合當前宏觀環境及估值,投資者可關注兩隻基金的投資價值。

  提醒投資者注意的是,REITs基金投資標的由於受各國宏觀經濟、地産市場以及匯率等多因素影響,具有較高風險/收益特徵,建議具備風險承受能力的投資者參與。

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