近些年，“娃娃房主”日漸增多，父母為未成年子女買房並將房屋登記在未成年子女名下。相對於成年業主，未成年房主對房屋的佔有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患和法律風險。

　　鋻於此，新報走訪了天津優法律師事務所律師姚丹，對於“娃娃房主”日漸增多的現象，進行了解析：

　　首先，由於未成年人不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能是一次性付清全部購房款方能交易。

　　其次，一旦夫妻感情破裂，可能會給財産分割及子女的撫養問題帶來法律糾紛。一方可能認為，子女準備隨其生活，房子自然應歸己方所有；另一方可能認為，子女根本沒有能力購房，房屋實際上是夫妻共同財産，應當按照相關法律分割。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”以未成年人名義購房，且房産證上的名字是未成年人的，其産權人也只能屬於該未成年人。從另一個角度講，父母以未成年子女的名義購房，並將房屋産權無償登記在未成年子女名下，實際上是父母對子女的財産贈與，且不動産經過辦理登記即為實際交付履行，贈與關係已經成立。《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條和第129條分別規定：“公民之間贈與關係的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關係成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將産權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已佔有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”、“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財産”。

　　再次，父母雖然是子女的法定監護人，但無權處置房産。若由於一些實際困難，確實需要對該房屋進行抵押或出售時，將會受到法律規定的限制。因為《民法通則》第十八條規定：“監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財産。”何為被監護人的利益？舉例來説，未成年人出現重大疾病需要治療，父母可以出售房産，但所得款項必須全部用於未成年人。否則，日後子女一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任。因此，房屋登記在未成年子女名下，在子女具備完全民事行為能力之前，父母無權再出售、抵押這套房子，除非為了未成年子女的利益。文/孟竹