前兩月房企銷售不暢，大型房企紛紛開始轉變營銷策略。快速銷售、快速週轉成為多數房企的共識，各種更有針對性、成本更低的創新營銷模式不斷涌現。

　　龍頭房企降價快跑

　　2月以來，龍頭房企開始掀起新一輪降價潮，“招保萬金”不約而同推出了各種優惠措施，加快回籠資金。

　　2月，保利地産在上海的樓盤保利葉語降價，單價從之前的每平方米19000元降至17000元，交房標準則從毛坯房升級為精裝修房，實際單價下降超過3000元/平方米，引起眾多老業主維權。

　　近日招商地産在上海的某高端項目傳出大幅低開的消息，該項目之前的報價在4.8萬元/平方米至5.2萬元/平方米，本次開盤均價僅為此前價格的六折。2010年2月底招商地産和萬科聯合以17.16億元的總價格拿下該地塊，樓面價達16378元/平方米。

　　金地方面則有消息稱，上海寶山的金地藝境推出高層公寓，單價低至1.1萬元/平方米，而就在去年該項目洋房售價普遍都在1.7萬元/平方米以上。

　　萬科也被業內預計很有可能制定更有競爭力的銷售策略，計劃4月開盤的上海重點樓盤萬科五街坊項目，預計銷售價格可能較早先預期價格有較大幅度下調。

　　同時，大型房企紛紛放緩拿地節奏。萬科不久前公佈的今年2月份簡報披露，公司沒有新增項目。今年1月，萬科僅獲得一個位於廣州的城中村項目，規劃建築面積39.4萬平方米。這是1-2月萬科唯一的新增項目，僅相當於去年同期萬科拿地規模的30%。

　　營銷顯現三大趨勢

　　不單單是降價促銷，房企在營銷模式方面也紛紛創新，採用更有針對性、成本更低的營銷模式。

　　綠城集團將啟動“全民營銷”模式，這一模式的核心是改變房地産企業被動等待客戶上門的銷售模式，轉向全開放的經紀人模式。銷售人員均轉換成經紀人，在全社會尋找客戶。綠城還將借用二手仲介經紀人，挑選出兩三百人作為綠城簽約經紀人。不僅如此，綠城還向全社會開放房源，即社會上任何一個人都可以幫綠城賣房子，任何成交的銷售人員皆可獲得豐厚佣金。

　　金地集團則在産品線上有所調整，擬優先推出首次置業産品，高端産品的節奏適當放緩，土地拓展方面更加注重符合首次置業、首次改善項目特點的地塊。

　　業內人士指出，最近地産行業營銷模式轉型有三個趨勢：從“坐商”向“行商”轉型，走出售樓部賣房；從傳統線下銷售向線上互動、線下成交結合轉型；從大眾營銷向聚焦目標客戶群的小眾精準營銷轉型。

　　不過,對於營銷模式轉型能否起到較大作用，業內也存在較大分歧。有專家認為，當前市場冷清是由於政策造成的觀望，銷售模式的改革能有多大作用還未可知。房子畢竟不是快速消費品，銷售模式取決於産品和定價，銷售模式再如何創新也難以離開市場大勢的影響，僅靠營銷模式改變不會根本解決問題。（萬晶）

　　(來源:中國證券報)