近日，保利地産宣佈將以北京作為試點區域，在養老地産等新地産業態形式方面實現突破。繼去年宣佈將養老地産提升到集團戰略高度後，今年保利在養老地産的開發再邁進實質性步伐。

　　在面對房地産市場持續的高壓調控，房企尋求突圍之路已成共識。而在中國社會人口的老齡化趨勢在未來十年將更趨明顯的形勢下，以保利、萬科等企業為代表，對於養老地産的實踐和探索也在不斷加速。在去年12月8日，在深圳舉行的全國工商聯房地産商會2011年度年會上，中國綠色養老住區聯盟正式宣告成立。中國綠色養老住區聯盟會員單位共有七十多家，涵蓋金融、開發和運營等領域，如以國壽控股、民生銀行、中信證券和喜神資産管理公司為代表的金融機構，以萬科、海爾地産和路勁地産為代表的開發商，及以上海親和源為代表的運營商等。

　　在養老地産的先行房企看來，按照中國人口結構變化趨勢，傳統的房地産還有大概15到20年的黃金期。家和置業領軍人熊文輝就曾對筆者表示，“目前買房的主力是70後、80後，而到了90後這一代人，家庭結構很可能將是“8421”，即一對年輕夫婦要贍養8個老人，4個父母，加上一個孩子。這种家庭結構下，夫妻雙方家裏往往都有房子，對房子的需求量就少得多，而對養老的需求和壓力反而大增。”這意味著，15年後傳統住宅開發熱潮將難以繼續，但養老地産卻開啟了一個打造百年老店的新大門。

　　戴德梁行華中區策略發展部董事黎慶文表示，目前國內的養老地産仍存在專業服務體系不成熟、開發主體結構單一、開發商業模式不夠吸引等諸多短板。在他看來，養老社區涉及三個不同的主要專業服務領域：養生、護理和治療，而這三個專業領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業服務體系發育遠不成熟的情況下，讓普通房地産與之對接，肯定沒法找到著力點，因此所做的産品最終還是停留在普通房地産的水平，達不到頤養天年的要求。目前房地産開發商與專業機構合作的開發罕有成功案例，原因是房地産開發商與專業機構的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現，一個是追求長期服務獲利。某國內超大型地産公司在上海與專業機構合作開發養老地産，據聞推進不順暢，雙方磨合仍需時間。

　　黎慶文認為，在開發模式上，如果要開發業權不分散的集體養老社區，目前政策法律下的開發商業模式不夠吸引，妨礙了資本的進入。國外養老社區受到開發商和投資商歡迎，關鍵是由於法律政策支持他們可以向老人收取高額入住資格費，在澳洲叫“進入債券”，在日本叫“一次性繳納的住宿費和護工費”，這些“購買資格”的費用往往相當於該物業的市值。目前國內政策不支持這種收費，大多集中式的養老社區只收取小額的押金，並不能作為營業收入。所以當前集中式養老社區開發模式缺乏吸引力，急需創新和政策扶持來打造新的商業開發模式。 李廣軍