□文顯堂

　　目前，媒體都在紛紛報道房價出現的下跌。於是，房地産業的“拐點論”也隨之出現。

　　近日，國家統計局發佈的2012年1月房價數據顯示，全國70個納入統計範圍的大中城市新建商品房價格環比全面停漲，價格下降的城市達到48個，持平的則有22個，40個出臺商品房限購政策的城市房價平均下跌0.17%，沒有一個城市出現環比上漲。同時，二手房平均價格指數同比也首次出現了下降。

　　如果這些數據是真實的話，那麼，1月份全國70個城市房價，只是由過去的“漲停”變成了“停漲”。那麼，未來這些城市的房價是繼續下跌？還是轉為有漲有跌？或是報復性反彈？樓市的“拐點”何在？

　　從房地産市場來看，拐點首先反映的是房地産這個行業(或市場)的轉折性發展趨勢變化，而不僅僅是樓盤價格停漲。

　　中國房地産業拐點的出現，必須有兩大標誌：一是房地産業洗牌；二是房地産業從暴利行業中出局。

　　在中國目前的國情下，如果依然按照完全市場化的思路讓房地産業自由發展下去，“拐點”難以出現，崩盤卻是必然。因為在市場經濟中，任何一個行業離不開需求與供給的矛盾關係，而且這種矛盾關係的緊張程度是由稀缺性的程度來決定，稀缺性越高，供需矛盾就越尖銳。當房地産業發展成為一個市場的時候也不例外。並且，土地的稀缺導致房屋産品的稀缺性在未來五十年內無法改變，尤其是快速發展的城市化提出了更多的住房需求。未來二十年內中國將有三億左右農民進入城鎮；到2020年，我國城市化水平可能達到60%左右。所以，快速發展的城市化，産生了大量住房(不等同購房)的需求，這種需求是剛性的，不會因為價格高低而受影響。為了滿足這種需求，自住與投資滿足他人居住的購房需求將持續增長。如果完全按照市場化的變量分析，目前的房價漲停只是一種假象，不僅沒有出現“拐點”，而且還蘊藏著強大的反彈力量。

　　未來房地産業“拐點”的出現，必要因素很多，但決定性因素只有三個：一個是保障房或低價房的大量供應，擠壓商品房市場。另一個是維持現行的房貸政策不變，讓其資金鏈條陷入危機狀態，促使房地産業洗牌，促使房地産業從規模中獲利，而不是從高房價中獲利。再一個是不僅要持續限購政策，而且還應出臺限價政策，這不僅是遏制投機炒作行為的需要，也是我國國情所決定的，這三大因素一個也不能少，一個也不能弱化。否則，房價必然會出現報復性反彈，前期調控成果將化為烏有，甚至會造成更為嚴重的後果。這就意味著目前的房地産調控政策不僅不能變，而且還要繼續強化。

　　我們期待著房地産業拐點的出現，從而真正實現居者有其屋的理想。