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案情簡介：某房地産開發公司2006年取得受讓土地面積83000平方米，全部用於建設一新小區，分三期開發，總建築面積54000平方米，截至2008年底一、二期商品房建築面積為33000平方米已全部出售，已售房産分攤土地面積為83000 33000/54000=50722平方米。第三期未售土地面積為83000-50722=32278平方米，其未售土地面積在2009─2010年未申報繳納土地使用稅。
稅務分析：根據相關規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。納稅人因房産、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房産稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房産、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
因此，房地産企業的土地使用稅計稅的開始時間，應自簽訂土地轉讓合同約定交付土地時間的次月起，合同未約定交付土地時間的，從合同約定的次月起開始計繳土地使用稅；計算土地使用稅的截止時間，應至房屋交付使用（即交樓）當月為止。
房地産企業開發項目應當繳納的城鎮土地使用稅稅額的計算公式是：應納稅額=開發項目佔地面積 （1-已出售並交付使用的開發産品建築面積/開發産品總可售面積） 單位稅額。
本案中，企業補繳了未按規定申報第三期未售土地面積的土地使用稅185730元，滯納金57947.77元。 畢雲亮
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