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投資"呼叫轉移" 商業地産迎新機遇

發佈時間:2012年02月28日 18:53 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  隨著宏觀經濟走勢,住宅地産市場調控力度的加大,中國商業地産需求迅速增加,出現了新的機遇。

  商業地産按商業形態分類包括商業廣場、銷品茂、商業街、大型商鋪、購物中心、休閒廣場、步行街、專業市場、社會商業中心、商務樓等,與住宅類是有很大區別的房地産産品,它具有地産、商業與投資三重特性的綜合性行業。

  對於商業地産未來的前景看好的原因主要基於以下幾點:第一,由於目前對商品住宅市場的調控力度增強,加上貨幣緊縮政策、銀行借款收緊;宏觀調控政策緊縮,但國內GDP增長良好;第二,由於限購和限貸的原因加上防地價、控地王和問責制的政策出臺,並且受供應、價格的因素影響,商品住宅市場銷售嚴重下滑;第三,房地産調控對商業地産的影響並沒有體現,商業地産並沒有受到政策的限制,政府部門認識和重視發展第三産業的重要性;第四,市場拉動投資的反彈較大,農村城鎮化的發展,休閒經濟促進了商業地産繁榮,商業地産的需求明顯增加,商業地産開發,具有高收益性。

  事實上,不少投資商的投資已“呼叫轉移”到商業地産。據統計,2006年至2010年五年內,服務式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%,而商業及綜合物業成交比例由17%急速上升至全年成交數的50%,現在次級商圈和邊緣商圈佔居民消費60%-70%,社會消費品零售總額高速增長,這些都大大提升零售業商業地産和購物中心租金的需求。目前,中國正處於城市化水平從50%提高到70%的進程階段,這正是商業地産發展的最佳時機。

  從國際視角來透視一下商業地産的發展前景,從2003年-2007年全球商業地産直接投資增長強勢,每年保持至少50%以上增長率。尤其美洲地區,過去3個季度投資額的增長主要得益於美洲市場的反彈;但歐洲地區投資額的增長受到限制,主要是受到主權危機的影響,亞太地區增長相對平穩,市場基本回復到較正常的商業地産投資水平。

  從辦公樓市場角度來分析,租金預計全球主要辦公樓市場的租金、收益率、資本值都將增長;隨著凈吸納量的強勁表現,在歐洲,在倫敦、德國和莫斯科等一些市場,租金增長顯著。

  從亞太商業地産的直接投資額來分析,日本是過去兩年亞太區最大的房地産投資目的地,佔到亞太區投資總額的30%至40%。2011年,中國投資額繼續上升,環比漲幅為20%,同比漲幅接近150%。鋻於日本受到地震和核輻射重創,中國已經取代其成為亞太區最大的投資目的地市場,中國份額不斷增長。2011年上半年,國內外買家均有出手買入辦公樓物業。辦公樓物業佔到所有交易的57%,綜合體佔到24%,零售物業15%。

  (作者繫上海投資學會副會長)

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