宏觀大勢

　　一季度向來是全年信貸最寬鬆的時候，這時候進行微調也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。

　　補貼首次置業者、提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、首套房貸可享受利率折扣……據媒體報道，去年四季度至今，有10多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調”。雖然備受爭議的蕪湖“補助契稅”政策暫緩執行，但地方政府的樓市微調政策“明緊暗松”的跡象卻有增無減，無不引發公眾熱議。

　　必須承認，2011年，限購、房貸利率和首付比例提高對樓市調控初顯成效功不可沒。但近期部分地方政府正在試圖打破中央“一刀切”的做法，嘗試根據各自地區的樓市特點對本地區政策進行傾向於“結構性放鬆”的“微調”。雖然部分政策變動被認為是“例行動作”，但如何評估這些政策微調動向？地方紛紛微調樓市政策會否動搖剛形成的房地産回落趨勢？中央政府後續將如何行動？值得深思。

　　筆者認為，當前的樓市政策微調有以下幾個特點：

　　首先，必須看到，政策微調是在地方層面出現的局部鬆動，決策層的態度還不明朗。2月20日，中央政治局召開會議討論政府工作報告，未涉及樓市調控而在1月底和2月上旬進行的兩輪《政府工作報告（徵求意見稿）》的討論中，對樓市調控一直保持非常嚴厲的態度，比如“繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”、“促使房價合理回歸不動搖”。這或許反映了管理層對當下不少地方政府在樓市政策上出現“微調”苗頭的觀望態度。

　　其次，綜合目前各地出臺的房産微調政策，地方政府的行為仍是在保剛性購房、滿足合理的住房需求範疇內，並沒有違反“打擊投機、扶持自住”的政策基調。事實上，2011年由於持續的高頻緊縮，不僅投資需求被抑制，自主需求也受到了較大的壓制，地方政府支持合理購房需求的政策微調可以説是“正確”貫徹中央精神。

　　最後，一季度向來是全年信貸最寬鬆的時候，這時候進行微調也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。同時，按照以往的經驗，如果一季度信貸出現超預期井噴，也不排除一季度末加強政策信號的可能。

　　總而言之，目前“微調”並不涉及方向性的轉折，而只是對政策著力點和結構的合理化。這也就回答了第二個問題微調並不會改變樓市整體繼續下行的大趨勢。開發商層面的跡象也證實了這一點：萬科、恒大等行業巨頭都注意到了地方政府對首套置業的鼓勵，並積極予以回應，但沒有人因此對今年的市場表達樂觀態度。

　　迄今為止，住建部等主要監管部門並未對地方“微調”有明確表態，但這到底是默許還是觀望還有待觀察。可以確定的是，微調只是為了防範樓市硬著陸風險，實現軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價上漲；一旦市場重新出現看漲苗頭，地方“微調”很快就會被叫停或糾偏住建部近期加快推進城市個人住房信息聯網系統（這是房産稅擴容的必備前提），或許就是在為地方政策苗頭不對時，中央層面繼續強化調控而提前作政策準備。

　　王瑩（上海 學者）