當前，保障房建設日益成為社會各界關注的焦點。而按照國家的規劃，“十二五”時期的保障性住房將重點發展公共租賃住房。這似乎意味著公共租賃住房在我國公共住房體系的發展戰略中開始佔據中心地位。

　　所謂公共租賃房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個産品。其住房並不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承擔者承受得起的價格，向新就業職工出租出售，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等。

　　中國當前大規模推行的“公租房”和1998年市場化房改之前的福利公房，都是標準的公共住房。很多人由此擔心，相對於資金回籠快、不會讓政府和財政背上長遠包袱的出售型保障房而言，長期租賃的公租房，會不會重蹈當年福利公房的悲劇。

　　筆者認為，這首先就需要我們認識清楚舊式福利公房不可維繫、必須改革的真正根源何在。事實上，無論國內，還是國際經驗上來看，作為一種特殊的商品，住房是政府或公共組織還是市場來提供，並沒有效率高下之分。尤其是在一國或地區達成社會共識，把住房的民生屬性置於其經濟屬性之上、並有條件有能力放棄住房的經濟杠桿作用的時候，更是如此。舉例來説，像新加坡實施組屋制度，80%住房由政府提供，同樣獲得了成功。

　　由此可見，我國舊式福利公房之所以維持不下去、不得不改革，最重要的原因有三條：

　　首先，經濟上不可持續。福利公房租金接近為零，完全不能補償簡單再生産。這既給財政，也給所有納稅人或企業帶來嚴重負擔，並且還嚴重扭曲了人們的住房消費行為。

　　其次，覆蓋面過大。福利公房將所有政府、事業單位與國有企業職工都納入進去，既讓社會包袱沉重，也扼殺了市場成長空間。而只有市場才能滿足人們對住房多層次、多樣性的需求。

　　最後，非開放性。基於單位的福利公房體制下，個體勞動力對單位形成了人身依附，嚴重妨礙了勞動力的市場化，也窒息了城市化，而後兩者都是市場經濟的必要條件。

　　綜上所述，新時期條件下發展起來的公租房，只要堅持成本補償原則、與市場匹配的適度發展原則和公共開放原則，是可以避免重蹈福利公房的悲劇，實現具有公益性的公共服務的可持續發展。

　　筆者的觀點是，對中國公租房要有耐心。比如上海首批推出的兩個公租房項目，租金都不菲，每月每平方米租金達到45元左右，價格都不低於周邊的市場租金。

　　社會上對此有不少非議。然而，必須指出，要給公租房時間。就筆者了解，上海首批兩個公租房投資成本都很高，達到每平方米9700元。但隨著時間推移，公租房的優勢會逐步凸顯出來，因為逐利原則驅動的私人租房會按照機會成本定租金，但非營利性的公租房則按照成本原則定租，所以大力發展公租房在長期內一定能起到穩定市場租金的作用。

　　但這裡的前提是公租房整體上應該長期堅持運營，至少20年或25年才能充分發揮非營利性公租房的成本優勢，過早地先租後售一部分公租房可能破壞這種成本優勢。