一季度向來是全年信貸最寬鬆的時候，這時候進行微調也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。

　　補貼首次置業者、提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、首套房貸可享受利率折扣……據媒體報道，去年四季度至今，有10多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調”。雖然備受爭議的蕪湖“補助契稅”政策暫緩執行，但地方政府的樓市微調政策“明緊暗松”的跡象卻有增無減，無不引發公眾熱議。

　　必須承認，2011年，限購、房貸利率和首付比例提高對樓市調控初顯成效功不可沒。但近期部分地方政府正在試圖打破中央“一刀切”的做法，嘗試根據各自地區的樓市特點對本地區政策進行傾向於“結構性放鬆”的“微調”。雖然部分政策變動被認為是“例行動作”，但如何評估這些政策微調動向？地方紛紛微調樓市政策會否動搖剛形成的房地産回落趨勢？中央政府後續將如何行動？值得深思。

　　筆者認為，當前的樓市政策微調有以下幾個特點：

　　首先，必須看到，政策微調是在地方層面出現的局部鬆動，決策層的態度還不明朗。2月20日，中央政治局召開會議討論政府工作報告，未涉及樓市調控——而在1月底和2月上旬進行的兩輪《政府工作報告(徵求意見稿)》的討論中，對樓市調控一直保持非常嚴厲的態度，比如“繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”、“促使房價合理回歸不動搖”。這或許反映了管理層對當下不少地方政府在樓市政策上出現“微調”苗頭的觀望態度。

　　其次，綜合目前各地出臺的房産微調政策，地方政府的行為仍是在保剛性購房、滿足合理的住房需求範疇內，並沒有違反“打擊投機、扶持自住”的政策基調。事實上，2011年由於持續的高頻緊縮，不僅投資需求被抑制，自主需求也受到了較大的壓制，地方政府支持合理購房需求的政策微調可以説是“正確”貫徹中央精神。

　　最後，一季度向來是全年信貸最寬鬆的時候，這時候進行微調也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。同時，按照以往的經驗，如果一季度信貸出現超預期井噴，也不排除一季度末加強政策信號的可能。

　　總而言之，目前“微調”並不涉及方向性的轉折，而只是對政策著力點和結構的合理化。這也就回答了第二個問題——微調並不會改變樓市整體繼續下行的大趨勢。開發商層面的跡象也證實了這一點：萬科、恒大等行業巨頭都注意到了地方政府對首套置業的鼓勵，並積極予以回應，但沒有人因此對今年的市場表達樂觀態度。

　　迄今為止，住建部等主要監管部門並未對地方“微調”有明確表態，但這到底是默許還是觀望還有待觀察。可以確定的是，微調只是為了防範樓市硬著陸風險，實現軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價上漲；一旦市場重新出現看漲苗頭，地方“微調”很快就會被叫停或糾偏——住建部近期加快推進城市個人住房信息聯網系統(這是房産稅擴容的必備前提)，或許就是在為地方政策苗頭不對時，中央層面繼續強化調控而提前作政策準備。

　　□王瑩(上海 學者)