房價下跌只是剛剛開始

　　宏觀調控頻出重拳，中國樓市開始告別投資過熱的高燒期。 新華社發

　　■ 黃祖斌

　　最近，安徽省蕪湖市出臺了取消購房契稅並提供購房現金補貼的政策，結果三天內就被叫停。可是，在金融政策上，央行卻表示要支持首 套房貸需求。國家統計局的數據則顯示，1月份全國70個大中城市的房價環比無一上漲。綜合來看，中國樓市既不會硬著陸，也不大可能有報復性的上漲，軟著陸幾乎是必然結果。

　　從2003年開始，中國樓市已經歷了數次調控，但因房價漲有利於土地出讓金收入的增長，並能帶動地方經濟實現較快增長，調控政策往往得不到嚴格執行。而居民旺盛的居住需求與投資需求，都是房價上漲的長期推動力。於是，房價越調越漲，成為多數房企和樓市投資人的“經驗”。

　　但是，從2011年以來，中國樓市的調控政策力度之大前所未有，政策的放鬆也是遙遙無期。更耐人尋味的是地方政府的全力執行。政策變化的根本原因，是中國人口紅利已到拐點，城市化速度在下降，高房價也增加了通脹壓力。如果説前幾次調控的政策基調是“遏制房價過快上漲”，而本次是“促進房價合理回歸”。因此，全國性的房價下跌只是剛剛開始。

　　歷史數據顯示，美國、日本和中國香港地區都曾發生房價暴跌導致的經濟硬著陸。中國雖然房價泡沫非常明顯，但樓市卻不會有硬著陸。

　　美、日的樓市硬著陸，根本原因是房價下跌發生在樓市需求基本平衡之時。而目前中國住宅仍是供不應求的，中國傳統文化又對住房有著特別的偏好。房價每下跌一定的幅度，就會有部分居民的收入和儲蓄達到購房的門檻。更何況中國未來十年平均GDP增速仍有望在7％左右，居民購買力將不斷增長。而美日地産泡沫破滅時，GDP潛在增速只有4％不到。

　　從政策調控基調來看，樓市硬著陸也不是調控的目標，這從去年醞釀的三線城市限購政策不了了之，和央行最新提出要滿足首套房的貸款需求就可以看得出來。

　　不過，奢望調控政策放鬆帶來房價報復性上漲，無疑是犯了刻舟求劍的錯誤。中國在2007年9月末的宏觀調控政策，實際已導致2008年9月雷曼倒閉前的中國房價下跌。2009年房價的報復性上漲和當年新增貸款100％以上的漲幅，和央行大幅調低基準利率，銀行又執行七折的優惠房貸利率有關。這種超寬鬆的貨幣政策已不可能重現，則房價的報復性上漲也是無源之水。

　　雖然房企已普遍放緩了買地步伐，商品房新開工速度將大幅下降，但所謂樓市調控將拖累經濟的説法也是偽命題。2011年，全國商品房銷售面積為11億平方米。假設其中80％為住宅，按每套100平方米，相當於880萬套。而當年新開工的保障房就有1000萬套。無論是保障房還是商品房，都將産生對鋼鐵、水泥等行業的需求。因此保障房建設的提速，可有效對衝商品房投資下滑對經濟的衝擊。

　　綜合來看，投資房産的黃金時代已結束，房地産行業在中國經濟中的地位也將逐步下降。