因為房地産限購、限貸以及房價回落，引發的交易糾紛正在增加。最高人民法院日前發出的一紙通知，引起了業界的高度關注。

　　最高人民法院日前下發《關於當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》(下稱《通知》)，要站在維護法律嚴肅性、落實國家調控政策，以及維護經濟社會平穩較快發展的高度，嚴格適用情事變更原則，正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進房地産市場健康發展。

　　政策縮緊致違約頻現

　　《通知》中，最受關注的莫過於“嚴格適用情事變更原則”。上海大邦律師事務所合夥人張黔林對記者表示：“我的理解，嚴格適用就是不用的意思。”所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當事人雙方的原因，發生定約時難以預料的情事變更，如維持合同發生當時的效力，其履行顯失公平時，當事人一方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同，以維持公允。

　　張黔林表示，最近幾年，隨著房地産調控的深入，限購、限貸等政策的出臺，影響了部分人的履約能力，導致不能購買房産或者購買成本過大。同時對房地産市場下行的預期，也影響了買家心態，不少買家以此為藉口，拒絕履行合同。

　　違約損失由誰承擔

　　時至今日，從2010年持續至今的房地産業宏觀調控政策愈發嚴厲，“限購”、“限貸”政策已在全國絕大部分房地産熱點城市落地，而房價在此影響之下也出現下行趨勢。與此相對應的是，房貸新政實施後，因解除合同而導致的損失該由誰承擔的糾紛在各地屢見不鮮，其中一些人以新政是情事變更為由起訴到法院。

　　北京市中邁律師事務所合夥人薛起堂律師認為，由房地産行業的政策變化所導致的購房者無法履行合同，有適用情事變更原則的可能，“但由市場價格變動引起的，顯然不適用情事變更原則，因為價格的變化是市場經濟規律決定的。” 據《第一財經日報》

　　新聞背景

　　多地樓盤大幅降價老業主圍攻售樓處

　　從去年8月份開始，北京、上海多個城市的一些樓盤開始降價。而這種短時間、大幅度的降價讓那些數周之前在此購房的業主們倍感憤慨。在全國樓市一片限購之下，開發商通向購房者的唯一渠道終端——— 售樓處，在降價後遭遇到了老業主空前“圍攻”。在北京，有遠洋一方業主的9次“非暴力圍堵”；在上海，有龍湖酈城業主對售樓處的暴力打砸。“售樓處”成為老業主們的發泄重點。

　　據《中國經濟週刊》

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