無論看募集資金規模、期限，還是看預期收益，“國開城市發展基金集合資金信託計劃”都屬史上募資規模最大、期限最長的房地産信託之一。

　　太瘋狂了！“募集資金總規模高達500億元，首期募資101億元人民幣，期限8年，預期年收益高達37％。” 一款名為“國開城市發展基金集合資金信託計劃”的産品著實惹人眼球，無論看募集資金規模、期限，還是看預期收益，這款産品都大幅刷新了房地産信託此前的紀錄。

　　而該款産品更為惹人眼球之處則是，以往的信託産品都是由一家信託公司發行，該款産品卻由崑崙信託、中海信託、國開金融和民生銀行（600016）等4家有國企背景的機構聯合發行。

　　號稱“史上最牛房地産信託”

　　這款産品被稱為“史上最牛房地産信託”，一點也不為過。101億元，僅首期募資規模就已經遠遠超出一般房地産信託。據了解，該款産品募集資金投向國開城市發展基金，成為基金的有限合夥人（LP），國開城市發展基金總體規模達到500億元，首期募資101億元。

　　運作期限長達8年，也同樣引人關注。房地産信託一般為1──2年的期限，而該房地産信託産品的運作期限為8年，其中前6年為投資期，每年有現金分紅，後兩年為退出期。

　　超高收益備受質疑

　　年收益高達37％，這不是天上掉餡餅嗎？

　　針對投資者的質疑，用益信託研究員岳婷表示，雖然這個信託計劃募集到的資金確實是投向房地産領域，但是國開基金的産品模式已經不同於此前的房地産信託，這款産品更加類似于私募股權的性質。

　　這款房地産信託産品有很多創新的地方。在房地産信託的風控方面，一般的房地産信託主要通過土地質押來完成，而在這個信託計劃中，國開金融單獨出資近50％，並且承諾為説信託計劃本金的風險由國開金融兜底。

　　這樣的風控措施似乎讓投資者很放心，但是37％的預期年化收益還是引起了很多業內人士的質疑。不少業內人士表示，這個信託計劃募集的資金主要用於土地的一級開發，就是賣地。但是如果房地産調控繼續維持下去，未來幾年土地一級開發的高回報能否持續，存在著很大的不確定性。

　　不管怎麼樣，理財市場風雲變幻，高收益背後總是伴隨著高風險。岳婷認為，選擇該類信託産品，應該關注産品的管理源、信託公司的資質及合作方的情況，不建議把大部分資産都用於投資該類産品，可以使用少部分資産做風險投資。

　　高收益誘惑不可抵擋

　　雖然這款“史上最牛房地産信託”認購門檻是300萬元，但是高達37％的預期年收益仍無法阻擋投資者的熱情，在春節之前，該款産品的首期就已經售罄。

　　相關人士告訴記者，該款産品讓很多高端客戶感興趣的主要原因是，國開金融的國開行背景、崑崙信託的中石油背景和中海信託的中海油背景，而且國開行的全資子公司國開金融在信託産品中出資最多，這讓很多投資者充分相信這款産品的超高收益率。

　　一位認購了該款産品的投資者坦言，自己選擇這款産品的原因不僅是高額的預期收益，更重要的是因為看上了發行方的國企背景。“現在，很多房地産信託有兌付問題，但這個産品肯定不會。國家開發銀行借的錢，不可能還不上。”