“只要政策不放鬆，今年房企的日子一定不會好過。”在談到今年房地産開發商生存狀況時，昆明理工大學副教授、房地産經營管理教研室主任鄧曉盈這樣説道。她表示，目前房地産開發企業面臨的政策、市場、銷售等一些問題歸根結底就是資金鏈的問題，今年房地産市場將繼續變革，而未來幾年市場則可能逐步轉變為保障性住房和商品房平分天下的二元格局。

　　房企面臨較大資金壓力

　　今年的房地産市場調控依然是主旋律，政府已經明確表態要鞏固調控成果。“限購、限貸、限售、保障房等這些政策依然維持原來的水平，可能現在還在加強執行力度。”鄧曉盈認為，這些政策的最終效果都是在收緊房地産開發商的資金鏈，現在來看效果已經十分明顯。

　　首先對於購買方來説，有購買能力的購房者可能被限購或者持幣觀望，而更多剛性需求的消費者則需要依靠銀行貸款，因此儘管目前銀行首套房貸已經回歸基本利率，但對於大部分中低收入者來説，仍舊會形成較大壓力，因此也都在觀望。

　　“也就是説，現在上、中、下三個購買方都受到了擠壓，導致市場萎縮得厲害。”鄧曉盈説。

　　另一個方面，從去年開始，各種媒體紛紛報道保障房建設情況，而且從數量上來看，範圍擴大了很多，既有經適房、又有公租屋、廉租房，受惠群體進而也放大了很多，有一部分中低收入群體期待通過保障房來解決自己的住房問題，會從商品房市場中分流出來。

　　在消費者市場萎縮的情況下，開發商銷售受到了很大影響，原來大量依靠銷售回籠資金來形成現金流，進而讓項目能夠“滾動”起來的難度越來越大，開發商資金回籠非常有限且緩慢。而在銀行方面，對於房地産開發貸款審批也在壓縮，兩大資金渠道受堵讓開發商感受到了較大的資金壓力，即使是有實力的開發商也不例外。

　　“幾個方面來看，房企資金鏈已經處於比較緊張的狀態，現在已經出現有的房地産企業要麼是項目轉讓，要麼是土地轉讓，要麼是多家企業抱團渡過難關，還有的企業退出這個行業。”鄧曉盈説。

　　未來市場或逐步

　　進入二元格局

　　鄧曉盈認為，隨著大量保障性住房的建設、完工，未來房地産市場的發展將逐步走向保障房和商品房各有供需、平衡健康的二元格局。

　　目前保障房已經按計劃開工，這對於廣大中低收入家庭來説無疑是值得期待的，但不可否認的是，要想滿足如此龐大的需求群體，還需要一個時間和過程。鄧曉盈表示，明年將會是一個過渡期。

　　到了後年，也就是2014年，鄧曉盈表示那個時候首先就要看保障性住房真正的落實情況，如果保障性住房能和商品房的供給比例達成平衡，那麼市場的二元格局就可以形成。同時對於商品房市場來説，經過兩年的磨礪，有實力的開發商有了更多的成長，而且在商品房開發商可以更多關注市場需求，為對應的消費群體提供更好品質的項目，這對於房地産市場來説無疑是一個較好的局面。記者劉宇報道