專家認為，今年房地産宏觀調控政策方向預計不會發生“大逆轉”，土地市場難樂觀，各地土地出讓收入料縮水。地方政府亟待擺脫對“土地財政”的過度依賴，積極拓展財政收入來源。

　　土地市場難言樂觀

　　中國指數研究院數據研發中心發佈的數據顯示，2012年1月，全國300個城市共成交土地面積5678萬平方米，同比減少62%，環比減少63%；成交樓面均價為751元/平方米，同比下跌29%，環比下跌22%。在其監測的10個重點城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交。與此同時，北京等一線城市成交量出現明顯下滑，整體溢價水平大幅低於去年同期。

　　各地對今年土地市場形勢判斷並不樂觀。北京中原地産市場研究總監張大偉表示，2012年土地出讓市場形勢嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有採取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。

　　張大偉認為，房地産宏觀調控政策不會放鬆，46個城市確定今年繼續執行限購措施，這明顯影響了房地産開發商的市場預期。在市場極度悲觀的情況下，房企拿地熱情低迷，全國土地市場持續降溫。

　　土地財政亟待轉型

　　多年來，地方財政對於土地出讓金收入過度依賴。根據國土資源部公佈的數據，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當於同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年約2.7萬億元，同比增加70.4%，相當於同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至佔80%以上。

　　國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲表示，今年房地産宏觀調控政策預計不發生大的“逆轉”。全年土地出讓形勢將繼續惡化，以往依靠“土地財政”的地方政府或陷入“財政困局”，地方政府過度依賴土地出讓金收入或難以持續。

　　鄒曉雲認為，財政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉型的必經階段。“地方政府必須謀求轉變，積極拓展財源。”他表示，這也是中央房地産調控政策的一個間接目標，即迫使地方政府提高意識、大力發展地方經濟、尋求多元化財政收入來源。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，“十二五”期間，大搞建設項目、抬高地價增加土地出讓收入等短期行為將逐步消除，地方政府對“土地財政”的依賴將逐步減小。

　　賈康認為，未來應逐步將地方財政的籌資機制轉換到各地房産的保有環節上，比如房産稅。地方稅體系得到了支柱財源，則地方政府只要專心去優化本地投資環境、提升本地公共服務水平。與此同時，地方政府轄區內的不動産也進入升值軌道。每隔幾年重新評定稅基，地方政府的財源建設就實現了可持續性。“這樣的制度實現後，我們依然可以説它是土地財政，但是彼時的土地財政的合理性就可以替代現行的土地財政的不合理性。”

　　（中國證券報 陳瑩瑩）

　　(本文來源：中國證券報 )