■ 房市觀察

　　不能視為房産調控政策的改變，只是局部的細節調整，目的是為了更好地實現調控目標

　　新年伊始，房貸政策不再像去年年底那麼緊繃。在北京，銀行首套房貸利率已逐步回歸基準利率。去年首套房利率上浮10%的深圳發展銀行昨天下發通知全面執行基準利率，部分外資銀行甚至出現優惠利率折扣。同時，上海也釋放出相關房産市場信息：在執行差別化信貸政策方面，上海的相關部門將落實居民購買首套房的貸款利率和首付款比例。

　　在房地産市場調控政策持續的兩年來，最近一段時間，隨著市場成交量的急劇減少，有關調控政策將出現改變的聲音便開始在市場上出現。但目前首套房貸利率的放鬆，不能視為市場調控政策的改變，它只是調控政策局部的細節調整，而且這種調整本質上説是一種糾偏行動，它的目的是為了更好地實現調控目標。

　　房地産市場調控的目標是什麼？

　　雖然現在有很多人將其理解為推動房價下跌，但嚴格地説這並不是最根本的目標，因為推動房價下跌的目的是讓大量存在的中低收入者，包括隨著城市化浪潮的出現大量從內地進入大城市的異地求職者買得起房。但即使這個目標實現了，對於這部分人群來説，由於其個人財富積累有限，要求其拿出大把資金購買商品房仍然是很困難的，因此他們對商業銀行的房貸普遍存在很大的依賴。然而，商業銀行提高首套房貸利率以後，實際上提高了這部分應當鼓勵的剛性需求的購房門檻，因此，這是一種必須糾正的行為。

　　在既往的房地産市場調控中，收緊房貸利率曾經作為調控政策的一個重要選項加以推行。在投資投機力量橫掃房地産市場的時候，商業銀行深度參與其中，大量信貸資金被炒房者用來“借雞生蛋”，銀行也因此而收穫了豐厚的房地産市場紅利。但是，在中央政府頻繁推出的調控政策中，只是要求利用利率杠桿來遏制首套房以外的多套房購買者，要求商業銀行停止向其提供房貸，從來沒有要求商業銀行收緊首套房貸的利率。商業銀行利用其在貸款利率上得到的自主經營權，提高首套房貸利率，其實質是損害了首套房購買者的利益，從根本上説是不符合調控政策的方向的。

　　在商品房限購政策全面推行以後，投資投機力量已被清除出市場之外，限購政策以外的房貸需求也大幅減少，目前的房貸需求者，基本上都是限購政策之內的首套房或二套房的居住型、改善型需求者，這部分需求被市場稱為“剛性需求”，他們並不是調控政策的遏制對象。

　　目前，我國房地産市場的走勢進入很微妙的階段，由於房價下跌開始形成趨勢，即使是剛性需求者也普遍開始觀望，希望在一個更低的價位進入，因此即使房價有所下跌，但市場成交也難以在近期回升。在此背景下，調控政策若隨市場變化而進行適度調整，只要這種微調不會推動房價反彈，而是有利於剛性需求者滿足購房需求，就應該得到肯定。

　　□周俊生（財經評論人）

　　(來源:新華網)