樓市新觀察

　　上海市市長韓正近日在回答記者提問時透露，上海市將放寬普通商品房的標準，打算內環線以內調整到330萬元/套以下，內外環之間調整到200萬元/套以下，外環外調整到160萬元/套以下，一季度開始實行。

　　此前“普房”佔比較低

　　此前上海普通商品房的標準，是2008年制定的。當時調整後的普通住房標準內容為：單套建築面積140平方米以下，內環線以內總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　“網上房地産”數據顯示，2008年年末本市一手可售普通住宅套數約佔全市總量的33%。但因房價飛漲，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步減少，截至去年12月31日，該數據僅為15.5%。

　　以去年12月份新房成交為例，該月共計成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅標準的房源，內環內佔比約為21%，內外環之間佔比僅為5.4%，外環外則為19.3%。而如按此次預實施的新標準，則該月內環內佔比為29%，內外環之間佔比為24%，外環外則為67.9%，其中內外環及外環外兩區域佔比大幅提升。

　　二手房方面，據21世紀不動産上海區域中心對旗下門店的成交案例進行的抽樣統計，顯示2008年至2010年上海二手房市場上交易的普通住宅套數佔比逐年遞減。在2008年10月標準調整之前，市場上交易的普通住宅套數佔比約為25%；2008年11月規定調整之後，該月達到約80%；到了2009年10月，這一數字下降至55%左右；儘管2010年房價漲幅相對比較低，但2010年12月的普通住宅套數佔比仍下降至48%左右的水平。

　　對樓市成交推動有限

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示，在“限購”的背景下，普通住宅標準放寬的主要受益群體，是具有合理居住需求的剛性及改善性需求。對該群體採取普通住宅標準政策的定向寬鬆，符合此前政府方面“滿足市場合理居住需求”的基調。

　　中原地産的分析人士則指出，普通住宅標準的調整後，部分房源成交會出現一定的稅差，包括1.5%的契稅差，5.5%的“總價-差額”營業稅差，1%的所得稅差，實際幅度大約在總房款的3%-5%。

　　從這個稅差來看，能帶給市場一定推動力，但實際作用仍會受到限制。因為現在二手住宅議價空間在10%左右，而且彈性還可進一步放大；新房少數樓盤降價到位，多數樓盤仍按兵不動，交易成本下降3%至5%，並不能推進房價調整幅度落到市場心理位置(20%至30%的價格讓步)，市場觀望格局並不會因此鬆動太多。(記者 晏秋秋)