告別2011──最嚴厲的住宅市場調控年,國八條、商品房一套一標價、數次上調基準利率、系列嚴格的限貸限購房地産政策的出臺,在很多人眼裏2011我國房地産市場註定慘澹收場。

　　揭開2011年房市真相,很多人以為,2011年調控力度極之嚴厲,令大部分置業者動彈不得。而當我們對比下頗有代表性的2006年、2008年、2010年與2011年的房地産投資量、成交額、成交均價等多方面因素時,其中所折射出來的房市境況,或許讓不少人們難以置信。

　　2006年,我國房地産投資全年為1.9萬億,2008年為3萬億,2010年為4.8267萬億。2011年前11月,我國房地産投資額累計已達5.5483萬億,預計全年將突破6萬億大關。

　　2006年,我國住宅投資全年為1.4萬億,2008年為2.2萬億,2010年為3.4038萬億。2011年11月前,我國住宅投資額累計已達3.9857萬億,預計全年將高於4.5萬億。

　　不難發現,通脹背景下,我國各行各業資金仍源源不斷地流入房地産業,成為我國民眾最好的投資品。且在我國6萬億房産投資中,約摸4.5萬億的住宅投資使之成為房産中最重要的單項投資。中國投資市場倚重於住宅投資不可避免,何況房産投資作為社會固定資産投資的重要部分,以行政手段遏制實際上就是遏制中國經濟的發展。因此,這種投資不應該也不能夠被遏制住。

　　展望2012──行業供給相對過剩的格局已經逐步形成,中國房地産行業正進入去庫存階段:目前的週轉期即從拿地到銷售回款的週期約為40個月。2012年約計有近800萬套保障房竣工,這將改變房地産市場的供給結構,對定位中低端的商品房供給形成直接衝擊。

　　中國房地産行業的一次大調整正在發生,而調整的方式和開發商的應對策略則可能是:降價。從城市居民收入可承受能力測算,一線城市的平均房價降幅應在20～30%之間,二線城市則在10～20%之間,三線城市基本合理,降價空間不大；佈局三四線城市；金融資本與産業資本的互動將可能激發部分企業轉型或者進入私有化；定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升；兼併；運作更加完善、經營更加科學的企業,做好調控應對措施,進行抄底,完成大鱷到巨鱷的演變。

　　煙臺房地産市場即將進入一個高速成長的階段；因為失敗和挫折往往使人迅速成熟,企業也是一樣；這次有史以來最嚴厲的調控,將深深刺痛一些固步自封、思想保守或者是自以為是的企業和個人,使從業者們更加認識到做企業戰略、政策分析以及應對、市場分析以及應對的重要性。

　　洗牌是必然的,收益最大的肯定是國企和品牌企業,但並不是所有的品牌企業都能收益,大浪淘沙後,找到各自企業在行業內的核心競爭力、企業戰略目標(企業定位)等是企業家們最應該忙碌的事情。

　　以往的事實告訴我們,亂世出英豪,地産界的英豪也會隨著2011年過去而不斷涌出,當然2012年是一個希望之年,雖然調控還會繼續,但是按照中國人的智慧,半年一個週期,任何政策都會有應對措施。回顧2011,展望2012年必須記住的是:機會和風險是並存的,不再是一帆風順,但是一路荊棘未嘗不是好事。